В каком случае падение стоимости залога по ипотечному кредиту критично для заемщика?
Падение стоимости залога критично для всех у кого остаток задолженности по кредиту приближается к рыночной стоимости квартиры. Как правило, это те заемщики, которые:
- взяли кредит не так давно, а значит, возможно, ещё не успели погасить достаточную для компенсации падения стоимости залога часть кредита.
- с небольшим (до 20%) первоначальным взносом также повышается риск превышения рыночной стоимости залога над остатком задолженности по кредиту.
- на срок более 10 лет, а значит, гашение тела кредита происходит очень медленно (если не применять досрочное гашение) и снова риск превышения стоимости залога над остатком задолженности по кредиту, даже если выплаты по кредиту происходят уже не первый год.
Чем «старее кредит», чем больше был первоначальный взнос, чем больше вы погасили само тело кредита, тем меньше поводов для беспокойства по этому поводу. Тем не менее, рекомендуем всем заемщиком ещё раз взглянуть на таблицу выплат по ипотечному кредиту и сопоставить остаток задолженности на сегодняшний день (тело кредита) с рыночной стоимостью квартиры и следить за соотношением этих показателей на протяжении всего срока ипотечного договора. И если вы видите, что рыночная стоимость недвижимости близка к остатку задолженности - пора формировать дополнительные резервы (если вы их ещё не сформировали заранее) и быть готовым к запросам от вашего банка.
При падении рыночной стоимости квартиры остаток задолженности у заемщиков может стать выше новой рыночной стоимости и тогда банк может потребовать компенсировать ему разницу между реальной рыночной стоимостью и остатком задолженности по кредиту.
Например, вы купили квартиру полгода назад за 250 000 долларов с первоначальным взносом 0% (было такое ещё полгода назад) под 12% годовых на 20 лет. Остаток задолженности к апрелю 2009 составит около 247 000 долл. Таким образом, если рыночная стоимость вашей квартиры к апрелю составит менее 247 000 долл., банк может попросить выплатить ему разницу.
Я здесь пишу, что банк именно может потребовать вас погасить досрочно часть кредита в связи с падением стоимости залога, но совершенно не факт, что он будет делать это на практике по следующим причинам:
1) Банки вправе требовать дополнительное обеспечение или досрочное гашение в случае падения стоимости залога по уже выданным кредитам в случае, если это прописано в их договоре с заемщиками. Далеко не у всех банков в договорах содержится подобный пункт, так что ещё раз внимательно прочитайте свой ипотечный договор. Если такого пункта нет, то банк не имеет права в одностороннем порядке изменить условия. Соответственно вам могут выслать дополнительное соглашение для внесения изменений в договор. Вы в праве его не подписывать. Банк вправе подать в суд. Но прецедентов в России по подобным судебным делам в настоящее время нет, поэтому на практике банкам будет очень сложно доказать целесообразность внесения подобных изменений.
Не идите на поводу у банка!
2) На фоне сегодняшних потрясений на рынке труда и связанных с ним сокращений персонала, у банков больше шансов столкнуться с проблемой неплатежей по ипотечным кредитам. Думаю, эта проблема будет беспокоить их гораздо больше, нежели падение стоимости залога и требование её компенсировать добросовестными заемщиками. Думаю, что банки могут применить требование досрочного гашения кредита только в случае существенного снижения стоимости залога относительно остатка задолженности – не менее, чем на 20-30% и только к недобросовестным заемщикам.
Будьте добросовестным заемщиком и подобные меры, если и коснутся вас, то в последнюю очередь.
Кстати, банк не только может требовать компенсации стоимости залога, но и поднять процентную ставку по кредиту, опять же только в том случае, если эта возможность обозначена в кредитном договоре. Поднять ставку банк может на основании повышения ставки рефинансирования, а соответственно удорожания денег для самого банка, а не на основании падения стоимости залога.
Так что изучите внимательно кредитный договор, и, если у вас имеется пункт, дающий право банку изменять ставки в сторону увеличения – приготовьтесь к этому, так как сегодня деньги для банков подорожали. Здесь совет только один: банк должен обосновать причину повышения ставки и размер повышения. Оба пункта вы можете (и должны) оспорить в суде.
Как заемщику подстраховаться от падения стоимости залога по ипотечному кредиту? Стоит ли гасить кредит досрочно? Стоит ли подумать о продаже квартиры?
Гасить кредит досрочно именно ради цели подстраховки от падения рыночной стоимости квартиры я бы не рекомендовала. Продавать квартиру – это тоже крайность.
Для этой цели достаточно формировать так называемый страховой резерв. Вообще, в практике финансового консультирования, мы всегда рекомендуем клиентам первым делом создать страховой резерв для своей семьи на случай непредвиденных обстоятельств. Этот резерв должен быть не менее трех-шести сумм ежемесячных расходов семьи. И если в лучшие временя можно было обойтись тремя суммами, то на фоне сегодняшних событий на финансовых рынках – минимум ШЕСТЬ сумм ежемесячных расходов вашей семьи необходимо хранить в качестве страхового резерва.
Конечно же, в сумму ежемесячных расходов необходимо включить и выплаты по ипотечному кредиту.
Более того, если вы взглянули на свой график платежей по кредиту и увидели, что попадаете в категорию подверженных риску превышения остатка задолженности по кредиту над рыночной стоимостью квартиры (особенно когда рыночная стоимость квартиры всего на 10-20% выше остатка задолженности), необходимо формировать дополнительный резерв на случай требования банком компенсации стоимость залога. Размер такого резерва должен быть не менее 10-20% от остатка задолженности. Особенно это актуально для тех, у кого в ипотечном договоре имеется соответствующий пункт, дающий банку право требовать компенсацию стоимости залога.
Если в вашем кредитом договоре предусмотрена возможность повышения ставки по кредиту - в таком случае есть смысл задуматься о досрочном гашении кредита, даже если ранее вы этого не планировали. Повышение ставки – это увеличение платежей на весь срок кредита. Это гораздо опаснее, чем досрочная выплата части займа.
Что может потребовать банк при удешевлении залога по ипотечному кредиту?
Банк может потребовать только то, что указано в договоре. Я думаю, что при наличии в договоре соответствующего пункта, банк может принять в качестве компенсации удешевления залога:
1) денежные средства в досрочное гашение на сумму превышения рыночной стоимости залога над остатком задолженности по кредиту
2) другое имущество заемщика – недвижимость, ценные бумаги
3) возможно, банк устроит дополнительный поручитель.
Я думаю в любом случае, каждый случай будет рассматриваться в индивидуальном порядке, особенно на фоне отсутствия практики таких случаев.
Если же в ипотечном договоре нет пункта о дополнительном обеспечении или досрочном гашении кредита в случае падения стоимости залога, то банк может потребовать:
- изменения условий договора
- расторжения договора.
Такое право существует в соответствии с ГК РФ при существенном изменении условий, при которых данный договор заключался. Опять же судебной практики по подобным искам не существует. Более того, судя по всему, при расторжении договора через суд банк потеряет право на залог и останется с необеспеченной задолженностью.
В связи с этими новыми рисками для заемщиков я рекомендую:
1) внимательно прочитать кредитный договор
2) изучить график выплат, постоянно следить за соотношением остатка задолженности по кредиту и рыночной стоимостью залоговой недвижимости
3) создать страховой резерв в размере 6 сумм ежемесячных расходов, включая платежи по кредиту
4) создать дополнительный резерв на компенсацию падения стоимости залога
5) своевременно осуществлять платежи по ипотечному договору, быть добросовестным заемщиком. В случае непредвиденных обстоятельств – сразу вести переговоры с банком об отсрочке платежей.
6) не идти на поводу у банка, когда его требования не правомерны.
Стоит отметить, что меры по досрочному гашению кредита и повышению ставки кредита первыми начнут принимать те банки, у которых возникли проблемы с ликвидностью, и им стало тяжело выживать в сегодняшних условиях. Так что изучите ваш банк на предмет наличия у него подобных проблем.
Юлия Сахаровская, «Ведомости»
источник: lkapital.ru
Добавить комментарий
