Обзор инвестиций в нежвижимость за рубежом. ЧЕРНОГОРИЯ.

До настоящего времени Черногория считалась одной из самых многообещающих европейских стран (наряду с Чехией, Албанией) с точки зрения инвестиций в недвижимость в ближайшие 10-15 лет. Это уникальное место в центре Европы с либеральным законодательством, устойчивой политической ситуацией, отличным климатом и очень радушным отношением к россиянам. Российским инвестициям особенно способствует безвизовый въезд для российских граждан, невысокие налоги на недвижимость и простота оформления собственности.

По официальным данным темпы экономического развития страны за 9 месяцев 2008 года составили 8% (больше, чем прогнозировали эксперты рынка). Общий объем инвестиций составил 600 000 000 евро, причем деньги были направлены в два сектора экономики – недвижимость и модернизацию туристической деятельности.

Впрочем, мировой кризис не мог не затронуть и эту страну: если ее не так давно цены здесь росли на 20% в год, то сегодня спрос среди иностранных покупателей стал падать, а стоимость квадратных метров – снижаться. Участники рынка, несмотря на этот спад спроса в нынешнем году, продолжают настаивать на том, что Черногория только начинает проявляться как привлекательный международный курорт для элитарного туризма – активно формируется сегмент de-lux недвижимости, строятся отели престижных брендов, создаются яхт-клубы.


Привлекательные регионы:



По данным агентства «Медиамарк» специально для Homes Collection
Абсолютное большинство предложений приходится на Адриатическое побережье, на котором различают две зоны. Это Которская бухта и Будванская Ривьера.


Которский залив – тихое и спокойное место для отдыха и жизни. Здесь сохранилось множество старых рыбацких поселений, где архитектура не менялась столетиями. Многие из этих городков выстроены в классическом средиземноморском стиле, поднимаясь уступами прямо от морского побережья. Наиболее активно застраивается городок Герцег Нови – на него приходится большинство предложений по апартаментам и таунхаусам.


Город Будва, вместе с соседними Свети Стефаном и Петровацом – самая яркая иллюстрация бурного роста индустрии туризма, еще одно место предложения черногорской недвижимости. Прекрасные песчаные пляжи, протяженностью до 13 км и неповторимые горные пейзажи в сочетании с Адриатическим морем. Будва и Свети Стефан – места, которые были популярные у туристов еще задолго до того, как в мире проявился интерес к черногорской недвижимости. Однако только сейчас можно заметить, как быстро адаптировались местные власти к современным требованиям. Помимо гостиниц, кемпингов и ресторанов здесь возводится самое большое количество жилых апартаментов, таунхаусов и вилл. По мере нарастания дефицита площадок на побережье, строители постепенно поднимаются все выше в горы, правда, пока более, чем на 1-2 км от моря стараются не отдалятся.


Также благодаря достаточно высокому спросу, в Черногории началось активное строительство жилых комплексов класса «премиум» со своей инфраструктурой на территории, таких как проекты Mirax group «Astra Montenegro» в Будве и Montenegro Venture Partners «Seagarden Residences».


Вместе с тем, черногорские законы все еще не позволяют приобретать землю не гражданам страны без предварительной регистрации юридического лица. Новый закон, который отменит такие ограничения, ожидается в ближайшем будущем, и это лишь подогреет интерес к Черногории со стороны иностранных инвесторов.


Основные покупатели на сегодняшний день – это россияне, англичане и ирландцы, граждане Словении и Германии.


Цены на недвижимость


Цены на недвижимость в приморских районах колеблются в районе €2-4 тыс. за квадратный метр. Если объекты расположены на первой линии, то цены, соответственно, возрастают до €5-6 тыс./кв.м. Дороже стоят новостройки или дома со «свежим» современным ремонтом. Также цена будет зависеть от того, есть ли у дома собственный пляж, земельный участок или пристань.


Самым популярным с точки зрения инвестиций в недвижимость страны является, пожалуй, приморский Будва и соседствующие с ним курортные города, хотя активно развиваются и центральные, и горные районы страны. Так, например, цены в новостройках города-курорта Петроваца, которые пользуются спросом среди россиян, начинаются от €4 тыс./ кв.м. В элитном поселке Свети Стефан близ Будвы квадратный метр может продаваться и по €5–7 тыс. В самой Будве цены в среднем в два раза ниже – около €3 тыс./ кв.м, а в Баре квадратный метр жилья оценивается в €2 тыс.


Недвижимость в горных курортах стоит дешевле недвижимости на побережье: ценовая вилка от €1,3 тыс. до €3 тыс., редко - дороже.


Безусловно, выгоднее вложить деньги в строящееся жилье из-за постоянного роста цены и более высокой ликвидности. Впрочем, «вторичка» изначально обойдется покупателю дешевле. Так, например, покупка квартиры на вторичном рынке Подгорицы, столицы государства, обойдется от €1,2 тыс. за кв.м. Готовая новостройка же будет стоить от €1,5 тыс. за кв.м .


Сделка


Процедура покупки недвижимости для иностранцев максимально упрощена в целях привлечения инвестиций. Грамотные законы и их четкое исполнение делает процесс покупки недвижимости максимально простым и «безболезненным».


По законодательству, недвижимость в Черногории могут приобретать на равных правах и жители страны, и иностранцы. Иностранцы, владеющие собственностью на территории Черногории, могут получить вид на жительство. Эта процедура предусмотрена законами страны.


Недвижимость приобретается у собственника по договору купли-продажи. Для заключения договора необходимо личное присутствие покупателя либо его доверенного лица. Всю сделку с недвижимостью проводит юрист - проверку отсутствия обременения, подписание договора и регистрацию нового владельца в Кадастре.


Оформление купли-продажи недвижимости в Черногории занимает 2-3 дня. Затем документы передаются в Кадастр, который оформляет право собственности на нового владельца. Это не требует присутствия нового собственника и занимает срок от 2-х недель до 2-х месяцев. До выдачи выписки из кадастра право собственности подтверждает подписанный договор купли-продажи.


Перед оформлением договора купли-продажи покупатель передает продавцу залог в размере 10% от стоимости недвижимости. При отказе покупателя залог остается у продавца, при отказе продавца он возвращает двойную сумму залога. Оставшаяся сумма передается при подписании договора. В этот же момент покупатель оплачивает налог на приобретение недвижимости в размере 3% от оценочной стоимости объекта (определяется налоговыми органами и не зависит от суммы, указанной в договоре). Покупатель также оплачивает регистрационный сбор в суде за регистрацию договора купли-продажи и сбор при занесении в Кадастровую книгу, что составляет € 70-300.


Налоги и сборы


Расходы при покупке недвижимости в Черногории складываются из:


налога на приобретение – 3% от стоимости объекта;
сбора за регистрацию прав собственности в регистрационной палате – 500-1000 евро;
оплаты услуг по апостилированному переводу – 25 евро/стр.;
банковский перевод – 0,5- %;
оплата услуг независимого адвоката – 1000 евро (при желании клиента);
судебный налог при подписании договора – 300 евро.
Базовая ставка годового налога на имущество в Черногории – самая низкая в Европе и составляет от 0.08 до 0.8 процента.


Ипотека


С 2004 года банковская система Черногории развивается достаточно быстрыми темпами, однако ипотечное кредитование иностранных граждан пока практически отсутствует. Поэтому людям, которые на себе испытали влияние финансового кризиса теперь решиться на покупку недвижимости в Черногории достаточно сложно.



Материал подготовлен порталом ZagranDom.ru