Анализ рынка жилой недвижимости

Влияние макроэкономической ситуации в стране на рынок жилой недвижимости колоссально, а наиболее весомым фактором является финансовый.

Рост стоимости денег на международных рынках вследствие мирового финансового кризиса не мог не сказаться на ставках кредитования внутри страны, это отразилось и на покупателях жилья, использующих ипотечное кредитование, и на девелоперах.

Наиболее серьезные проблемы испытывают девелоперы с портфелем проектов, не генерирующих денежного потока, такими как, коммерческая недвижимость на стадии строительства, или имеющих низкую ликвидность в условиях кризиса (в основном, элитная недвижимость); и высокой долговой нагрузкой.


Основные проблемы девелоперов:


1.Значительное снижение спроса и выручки от продаж


Первая проблема, а именно значительное снижение спроса и выручки от продаж, обусловлена тремя основными факторами: ипотечным, покупательской способностью, и индексом потребительской уверенности.

Сворачивание ипотечных программ банками оставило на рынке всего двух крупных игроков - Сбербанк и ВТБ. Объем заявок к ним резко возрос, в результате чего они были вынуждены повышать ставки и ужесточать требования к заемщикам. Таким образом, рынок ипотеки сократился в разы, а доступность ипотечных кредитов значительно снизилась.

Однако, не это стало основной причиной снижения объемов спроса на недвижимость, ведь в целом по рынку жилой недвижимости с привлечением ипотечного финансирования совершается не более 20% сделок.

По словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба": "Основным фактором стагнации объемов платежеспособного спроса стало снижение покупательской способности относительно динамично растущих цен. Так, с начала года рост цен на московском рынке составил около 30%".

Третьим фактором, повлиявшим на уменьшение спроса, стало снижение потребительской уверенности. Потенциальный покупатель недвижимости принимает решение не только на основании существующей потребности улучшения жилищных условий (потребительский фактор) и финансовых возможностей (покупательная способность), но и руководствуясь собственной оценкой складывающейся финансово-экономической ситуации в стране, а также ожиданиями по ее развитию.

Растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет многих потенциальных покупателей отложить крупные приобретения и не спешить расставаться с недвижимостью.

"Примером одного из таких потрясений можно назвать банковский кризис летом 2004 года. Возникновение проблем с ликвидностью в банковской системе грозило негативным образом отразиться на экономике в целом. Потенциальных покупателей недвижимости это заставило отложить решение о покупке - крупные приобретения в ситуации финансовой нестабильности были неуместны, в результате чего объемы спроса восстановились только через полгода", - отмечает Иван Шульков.


2. Необходимость возвращать или рефинансировать долги


На сегодняшний день, строительный сектор стал менее подвержен влиянию колебаний спроса на рынке, чем в 2004 г., когда в результате снижения спроса у многих девелоперов возникли проблемы с финансированием, а ряд компаний были объявлены банкротами ("Стройметресурс", "Социальная инициатива" и др.), и десятки тысяч инвесторов долевого строительства остались без квартир.

Девелоперы стали уделять значительно больше внимания альтернативным источникам финансирования проектов. Вместо средств инвесторов и покупателей недвижимости на стадии строительства, такими источниками стали облигационные займы и кредитные линии.

Ряд крупных публичных компаний, таких как ПИК, ОПИН, RGI, AFI, привлекавших финансирование на открытых рынках капитала, а также остальные представители строительного сектора, работающие на банковских кредитах, ощутили значительное ухудшение ситуации с привлечением финансирования. Кредитный рейтинг почти всех российских публичных девелоперов - негативный.


3. Большой размер издержек, как на строительство, так и на ведение хозяйственной деятельности.


Естественно, что основной вопрос для девелоперов сегодня - это дальнейшее финансирование проектов и текущей деятельности.
Значительную долю источников финансирования проектов (до 80% от бюджета) составляют банковские кредиты и рефинансирование проектов за счет продаж, доля которого может доходить до 50% от бюджета проекта.

Таким образом, сокращение возможности финансирования проектной и текущей деятельности за счёт данных источников означает только одно - снижение масштабов данной деятельности.

По словам Ивана Шулькова: "Многие девелоперские компании уже начали сокращения персонала. В условиях нехватки финансирования текущие проекты будут строиться медленнее или не строиться вообще, а сроки строительства - переноситься. Новых проектов на рынке появятся единицы".

Более устойчивые позиции в данной ситуации займут девелоперы с наиболее ликвидным портфелем проектов и с минимальным уровнем заёмного финансирования проектов.

Надо заметить, что при этом размер девелопера играет не основную роль. Определяющим фактором становится возможность генерировать денежные потоки, покрывающие потребности стройки, текущей деятельности и исполнение обязательств по кредитам.


Возможности.


Однако, кризис для одних игроков рынка - это возможности для других. Пока одни игроки в целях улучшения ликвидности будут пытаться избавиться от активов (земли, проектов, инвестиционных контрактов), другие будут искать, рассматривать и оценивать данные активы. В основном это фонды прямых инвестиций (equity funds) и более удачливые коллеги-девелоперы. Таким образом, в сфере недвижимости начался период активного рыночного передела.

Поскольку жилая недвижимость является не только огромным рынком, но и социально значимой сферой, то поддержка девелоперам может быть оказана со стороны государства.

Государство готово помочь тем застройщикам, которые работают в сегменте эконом класса, путем выкупа квартир в рамках федеральных целевых программ и помощи в кредитовании (через Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк).

Первыми отреагировали московские власти, выделив из регионального бюджета в рамках социальных программ 2 млрд. $. и проведя тендер, победителями в котором стали крупные московские застройщики, такие как ПИК, Главстрой.

Всем остальным приходится рассчитывать только на собственные силы - некоторые девелоперы предлагают доли в проектах, кто-то продает проекты целиком, предлагает скидки для инвесторов.

Как отметил Иван Шульков: "До нового года покупательская активность на рынке будет находиться на минимальном уровне, несмотря на то, что осень традиционно является периодом оживления на рынке жилой недвижимости".

Вряд ли стоит ожидать роста покупательской активности до весны 2009 года.

"Со стабилизацией ситуации в финансовой сфере и восстановлением потребительской активности, восстановление объемов нового строительства и предложения на рынке займет еще значительное время", - отметил эксперт.


Справка Russian Realty