Тварь я дрожащая, или право имею?

 Зачастую, во взаимоотношениях между арендодателем и арендатором коммерческой недвижимости возникает перекос, при котором арендатор остаётся в менее привилегированном положении и по отношению к владельцу помещения. Чтобы избежать этого и получить выгодные условия к взаимному удовольствию, необходимо соблюдать ряд правил, о которых мы сегодня и поговорим.

Начнём с того, что взаимоотношения между арендодателем и арендатором не всегда осуществляются напрямую. Часто между ними находится управляющая компания. Поэтому при совершении сделки с управляющей компанией необходимо внимательно изучить все документы, подтверждающее её права и определяющие обязанности по отношению к арендодателю и арендатору.

В любом случае, всегда необходимо проверить права арендодателя на земельный участок и помещение, а в случае аренды в новом здании – полный комплект строительной документации, чтобы избежать задержек в сдаче объекта в эксплуатацию.

В договоре обязательно должны быть прописаны правила использования помещений. Над этим пунктом необходимо дополнительно подумать, особенно если в офисе планируется проведение семинаров и конференций, наличие выставочного зала. Всё это может быть воспринято арендодателем, как нецелевое использование помещения.

Заранее обговорите и внесите в договор порядок доступа в арендуемые помещения, как арендатора, так и арендодателя. Если планируется круглосуточный доступ, это должно быть отдельно указано. Там же должно быть прописано, в каком режиме будут работать инженерные коммуникации в арендуемом здании, и определён порядок доступа посетителей. Доступ же в помещение со стороны арендодателя должен быть прописан тем внимательнее, чем выше требования к безопасности в компании арендаторе.

В договоре должно быть оговорено, каким образом осуществляются коммунальные платежи – либо по счетам, выставленным арендодателем, либо по индивидуальным счётчикам.

Обычно при заключении договора аренды требуется депозит. Традиционно, его размер равен ежемесячной сумме оплаты аренды. Необходимо определить, как происходит возврат депозита – либо путём зачёта последнего месяца аренды, либо путём физического возврата средств после расторжения договора и выполнения сторонами всех условий по нему.

Очень важным пунктом при заключении договора являются обязанности сторон по косметическому и капитальному ремонту помещений. Постарайтесь как можно чётче прописать все детали ответственности сторон. В этом же пункте можно установить правило, по которому возврат помещения происходит «с учётом нормального износа». В противном случае арендодатель может настоять на косметическом ремонте помещения до его возврата.

А в общем, старайтесь заключать договора с компаниями имеющими хорошую репутацию – это сильно упростит вашу дальнейшую жизнь.