Имя:    Пароль:

Главная ->Мир денег -> Как не потерять аванс за квартиру

Как не потерять аванс за квартиру

29.11.2008 19:03
Итак, осмотрев квартиру, покупатель сообщает о готовности ее купить. Что нужно знать, приняв решение внести аванс, - об этом рассказывает судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской ассоциации риэлторов, член комитета по этике РГР Вероника Панкова.


Аванс? Задаток? Предоплата?


В подтверждение серьезности намерений покупатель заявляет о готовности внести аванс. Это важная процедура, потому что практика показывает: многие на словах хотят купить квартиру, но так и не выходят на сделку.


Если покупатель не выходит на сделку по своей инициативе, то, как правило, у всех агентств прописаны штрафные санкции. Покупатель теряет право на внесенную сумму. Как эта внесенная сумма называется?


В законодательстве нет определения ни аванса, ни предоплаты. В Гражданском кодексе прописано одно определение: задаток. Но это определение используется только при работе между частными лицами.


На практике же мы встречаем три понятия: задаток, аванс и предоплата. Суть их примерно одинакова. Это денежная сумма, которая вносится в подтверждение своих намерений за выбранную недвижимость.


Если вносится задаток, то в случае, когда покупатель не выходит на сделку по своей инициативе, он теряет эти деньги. Если сделка не происходит по инициативе продавца, то продавец обязуется покупателю вернуть задаток в двойном размере. В этом случае ответственность между продавцом и покупателем одинакова. Что первый рискует, например, тремя тысячами, что второй отдает ему три тысячи плюс сверху должен отдать свои три тысячи, если передумал продавать. Когда деньги вносятся физическому лицу, то, как правило, они оформляются как задаток. Это и понятно. Риски у покупателей достаточно большие. Отношения по задатку регулируются ст. 360 и 361 ГК РФ.


Понятия аванса и предоплаты у нас в законодательстве не определены. Из каких-то бухгалтерских нормативных актов в риэлторскую практику «пришел» аванс. Смысл аванса в том, что в случае, если стороны не выходят на сделку, деньги, внесенные за то, чтобы «застолбить» квартиру, возвращаются в однократном размере. Причем все равно по чьей вине распадается сделка. Когда выстраивается альтернативная цепочка, то в ней завязано много квартир. В этом случае невозможно зависеть от воли одного человека, который посмотрел какую-то другую квартиру, она ему понравилась больше, и он будет бегать от одной квартиры к другой: вносить аванс, потом забирать его.


Чтобы избежать подобных действий и защитить продавцов, сложились обычаи делового оборота. Сейчас принято, если покупатель отказывается от сделки, он теряет аванс. Обычно в договорах это прописывается отдельной строкой.


Третье понятие: предоплата – используется, в основном, как синоним слову аванс. Правовые последствия, как правило, такие же.


Продавец не вышел на сделку



Чаще всего не выходят на сделку продавцы квартир. Мотивировки могут быть разные. Например, просто передумал продавать.


К сожалению, в нашем законодательстве пока не прописано ответственности продавцов в случае неявки на сделку. Во всем цивилизованном мире распространена практика: после того, как продавец дает свое согласие на продажу квартиры конкретному покупателю за конкретную сумму в конкретные сроки, – он берет на себя обязательства. В случае неисполнения его вынуждают оформить договор купли-продажи в судебном порядке. У нас эта практика пока широко не распространена. Если продавцы недвижимости будут обязаны подписать предварительный договор купли-продажи, это стабилизирует рынок. Прекратится ажиотажное повышение цен, спровоцированное сторонами сделки.


Сейчас покупатели и риэлторы часто оказываются в ситуации, когда продавец последней – десятой в цепочке – квартиры утром встает и думает: «А что-то мне денег не хватает. Что-то я не заложил тысячу долларов на отдых в Турции. Подниму-ка цену».


Чем рискует покупатель?


Конечно, внося аванс, покупатель рискует. Перечислим основные риски.


1. С первого января этого года срок регистрации сделки – строго месяц. Нет ускоренных регистраций, что также негативно влияет на рынок. Появилась практика передачи денег до сделки. Та практика, которая существовала в Подмосковье и с которой боролись столичные риэлторы, призывая рассчитываться через банковские ячейки.


Сейчас часто продавцы говорят: «Я не хочу ждать месяц, чтобы получить деньги». Покупатели, напуганные тем, что на рынке тяжело выбрать квартиру, соглашаются на такие условия. Но эта практика опасна для покупателя. Известны случаи, когда Федеральная регистрационная служба приостанавливает регистрацию или выносит отказ в совершении регистрационных действий на том основании, что в реестре стоит какой-то запрет. Например, имеется письмо от следователя или прокурора. То есть возникает ситуация, когда выясняется, что сделка не зарегистрирована, право собственности остается у прежнего владельца, а деньги уже переданы. Мы всегда рекомендуем покупателям осуществлять передачу денег через банковскую ячейку после того, как будет произведена регистрация права собственности на недвижимость.


2. Аванс должен вноситься за конкретную квартиру, комнату или дом.


3. Некоторые покупатели настаивают на внесении аванса непосредственно продавцу, считая, что это правильнее и безопаснее. Но случаи пропажи и разорения агентств редки, а случаи пропажи физических лиц – весьма распространены.


Я с опаской отношусь к передаче денег физическому лицу. Что делать, если, например, продавец квартиры получил аванс и «ушел в запой». Ему наплевать, что у покупателей ипотека «горит» или что вот-вот надо выходить на сделку. Если вы все-таки вынуждены передавать деньги непосредственно продавцу, то рекомендуем уменьшить сумму аванса. Аванс, внесенный в агентство, обычно составляет от 70 до 150 тысяч рублей. Его напрямую продавцам рекомендуется давать не больше 15-30 тысяч рублей.


Но в то же время у продавца недвижимости может возникнуть ситуация, когда он сам становится покупателем. За альтернативную квартиру у него просят аванс, например, 100 тысяч рублей. Для того чтобы продавец не обманул покупателя, мы договариваемся о встрече непосредственно в том агентстве, куда передаем деньги. Прописываем, что в случае распада цепочки, возврат денег происходит в присутствии риэлтора.


Ох, уж этот дядя Петя!
Может ли покупатель, вносящий аванс за квартиру, полностью обезопасить себя? На сто процентов – нет. Но свести риски к минимуму всегда можно.


Прежде всего, надо смотреть, кому вносятся деньги. Если это физическое лицо, то тут необходимо проверить, является ли человек собственником квартиры, либо у него есть полномочия от продавца именно на принятие аванса. На практике мы сталкиваемся с тем, что иногда собственник выдает доверенность на сбор документов дяде Пете. А дальше дядя говорит, что он – представитель продавца и по этой доверенности, в которой есть только полномочия по сбору документов, он пытается собрать авансы. В судебном порядке вернуть такой аванс сложно, так как он внесен человеку, у которого нет полномочий на его принятие. Аванс покупатели должны вносить либо дяде Пете, когда он принесет другую доверенность на право принимать предоплату, либо непосредственно собственнику.


Далее важно выяснить, является ли продаваемая недвижимость совместно нажитым имуществом супругов. Если да, то тут желательно уже на этапе внесения аванса попросить предъявить нотариально заверенное согласие супруга. Часто собственники не понимают, что не могут продать квартиру без согласия супруга. Пока супруги начинают выяснять отношения, уходят альтернативные варианты, не получается выйти на сделку в срок. А бесконечно ждать решения вопроса покупатель не может.


Еще момент. Если собственников несколько, то аванс вносится в присутствии всех. Если, например, квартирой владеют четыре человека, то на внесение аванса приглашаются все четверо. Потому что, если ведутся переговоры с одним сособственником, то надо четко понимать, что мы разговариваем только с одним человеком. Неизвестно, как остальные сособственники отнесутся к тем условиям, под которыми подписался тот один человек. Может быть, их не устроит цена, сроки или порядок расчетов. Кроме того, все сособственники должны расписаться в том, что они приняли эти деньги.


И, наконец, не надо забывать: если вносим аванс физическим лицам, то он должен быть небольшим, потому что на рынке существуют мошенники.


Новые мошенничества


Представим ситуацию. Продавец показывает покупателю документы о собственности, подтверждающие то, что именно он владеет этой квартирой. К сожалению, в действительности он может не оказаться владельцем этой недвижимости. Квартира может быть уже продана другим людям. Но по договоренности продавцы могут проживать в проданной квартире, готовясь к переезду. Дело в том, что после продажи квартиры бывшие собственники получают из регистрационной палаты Москвы или Московской области непогашенные документы.


Поэтому ситуация, когда квартира уже продана, но бывший владелец в ней еще живет, а потом планирует уехать из страны, например в страны ближнего или дальнего зарубежья, используется для того, чтобы набрать больше авансов. Сейчас даже в Федеральной регистрационной службе единственным документом, подтверждающим право собственности, считают выписку из реестра. И она действует только на момент получения.


К сожалению, регистрационная служба не идет на контакт с Московской ассоциацией риэлторов. Например, ее представители, будучи приглашенными, не пришли на заседание комитета по защите прав потребителей риэлторских услуг. А ведь проблема с непогашенными документами стоит остро.


Наталья Агафонова
www.moskv.ru
Статьи по теме
Сегодняшним потенциальным заемщикам, рассчитывающим покупать жилье в кредит, безусловно, интересно узнать, стоит ли в дальнейшем ожидать изменения у...
По заявлению газеты "Ведомости", страховая компания "Согаз" решила произвести выкуп двух зданий, ранее принадлежащих Михаилу Ходар...

Что ж, пожалуй, в наше время смело можно говорить о том, что каждый человек может выбрать для себя жилье по вкусу. Причем, учитывая все аспекты, ка...

Арендовать отдельное жилье или жить в отелях и гостиницах? Этот вопрос встает перед большинством туристов отправляющихся за рубеж.
...

Санкции США и Евросоюза против Российской Федерации, вводимые и постепенно усиливаемые чуть ли не каждый месяц, по задумке инициаторов должны нанес...

Как правило, покупая жилую собственность в новостройках, люди сталкиваются с таким моментом, как правильно оборудовать подсобные комнаты, чтобы они...

Основные критерии на которые следует обязательно обратить внимание при выборе управляющей компании на рынке коммунальных услуг в сегодняшнем выпуске.....
Комментарии
Левченко будут судить за проблемы с налогами

По последним опубликованным данным, фигуранту одного из самых скандальных дел в Иркутской

Иркутский городской глава опять шокирует своими решениями

Как стало известно, мэр города Иркутск принял довольно нетривиальное и совершенно неожиданное

Студенты в Иркутске  - деньги или карьера?

  Совсем недавно портал по поиску работы и персонала HeadHunter совместно с сайтом

   Банки Иркутского региона все чаще подвергаются ограблениям
В г.
Глава министерства транспорта рапортует об удачном сотрудничестве

 Максим Соколов, руководитель ведомства по транспорту Иркутской области сообщил о том, что

Жители Большого Голоустного отрезаны от цивилизации

Большой Голоустный находится в 110 км. от г. Иркутск, но то расстояние, что разделяет два

Директор компании «Танар» призвал обновить руководство стройнадзора

Прошедшая итоговая отчётная конференция регионального союза строителей подтвердила, что в данный

Лесные пожары могут досрочно закрыть туристический сезон на Байкале

На Иркутскую область обрушилось бедствие – масштабными лесными пожарами сорван

Администрация города борется с временными киосками, реализующими незаконный алкоголь

Малые архитектурные формы, являющиеся нестационарными торговыми точками – будут сносить.

130 нелегалов работали в тепличных хозяйствах

В 

  Европейский союз продлевает санкции против России до осени
Представители МИД стран, которые являются членами Европейского Союза, решили продлить санкции,
Выработка электричества из купюр в Китае

Многие страны в мире заняты поиском альтернативных источников энергии, избегая угольных ТЕЦ и

Генсек НАТО отказал Украине в снабжении оружием

Как ни надеялось украинское правительство на поддержку своей дырявой армии странами НАТО и в

Демократический газ для разгона протестующих в Фергюсоне

Демократия вернулась в ту страну, которая ее навязывает всему остальному миру и теперь мировая

«Великий Чайный путь» прибыл в Иркутск

 Из разных исторических источников можно узнать, как и когда развивался Великий Чайный

В Усолье-Сибирском создадут ТОР

Министерство экономического развития РФ и администрация Прибайкалья получили от Дмитрия

Малая авиация на страже иркутских лесов

Одним из источников прибыли тех, кто не хочет вести свои дела законным путем, является вырубка

 Сокольникова Галина Александровна, квалифицированный инструктор групповых программ высшей категории
Вопросов: 7. Конференция завершена
На вопросы отвечает: Сокольникова Галина Александровна, квалифицированный инструктор групповых программ высшей категории
Боровик Алексей Алексеевич – бизнес-тренер, директор Центра личностного роста «Академия успеха».
Вопросов: 25. Конференция завершена
На вопросы отвечает: Боровик Алексей Алексеевич – бизнес-тренер, директор Центра личностного роста «Академия успеха».
На вопросы отвечает Белогорохов Владимир директор филиала Международной Академии Биржевой Торговли в г. Иркутск
Вопросов: 4. Конференция завершена
На вопросы отвечает: На вопросы отвечает Белогорохов Владимир директор филиала Международной Академии Биржевой Торговли в г. Иркутск
Сейчас читают: