Частные инвестиции и изменения в НДФЛ

Готовится большой пакет изменений в налогообложение сделок по покупке и продаже жилой недвижимости гражданами Российской Федерации. Основной посыл пакета поправок сводится к тому, что единственное жилое помещение можно продавать без ограничения срока пользования и продажной стоимости.

В самом пакете пока есть два кардинальных подхода и варианта взыскания НДФЛ по факту продажи первого жилья и покупки второй квартиры. В самом либеральном варианте НДФЛ взыскиваться не будет и можно некоторое время без ограничения пользоваться двумя квартирами. В сроке такой льготы ведомства пока не договорились. В более жестком варианте пакета льгота распространяется только на квартиры стоимостью до пяти миллионов рублей и сроком владения свыше трех лет. Учитывая то, что, как правило принимаются поправки близкие к консервативным вариантам, следует ориентироваться на последнюю норму.

Особенности новаций

Эта норма может очень тяжело ударить по частным инвесторам «первичного» рынка жилой недвижимости. По данным статистики в регионах России частные инвесторы финансируют до пятидесяти процентов новостроек в своих городах.

Кроме этого лоббируется решение о смене субъекта налогообложения и порядка его взыскания, в основном для борьбы с занижением стоимости при купле-продаже, что уже характерно для рынка Москвы и некоторых крупных городов, где сложилась высокая цена на объекты недвижимости. Очень показательны в этом случае результаты анализа RWAY, что в 2012 году пятьдесят процентов сделок с недвижимостью в Москве регистрировались с договорной ценой в один миллион рублей (действующая льгота по НДФЛ), притом, что минимальная цена на квартиру держалась на уровне четыре миллиона рублей. Исчисление налога предполагается с разницы между кадастровой и договорной ценой, причем предлагается перенести обязанность по уплате с продавца на покупателя объекта недвижимости.

Влияние на рынки

Таким образом, с рынка будут вынуждена уйти большая группа частных лиц, которые пользуясь тем, что государство в лице налоговых органов не контролировало достоверность указанных в договорах цен, фактически не уплачивали НДФЛ с полученного дохода. В основном такие инвесторы оперировали на рынке жилья экономного класса, так как в сегменте дорого жилья всегда указывают реальную цену квартиры.

Введение этих норм, практически не коснется рынка вторичного жилья, доля инвестиционных сделок на нем не превышает пяти процентов. Совершенно другая ситуация в сегменте новостроек. Тут доля таких инвестиций доходит до пятидесяти процентов от общего объема денежных вложений. Естественно при снижении частных инвестиций этого типа, застройщикам придется изыскивать возможные пути замещения выпадающих денежных потоков