Кредит под залог недвижимости

Общеизвестно, что получить ипотечный кредит многие потребители не могут. Банки отказывают им по разным причинам: у одного не хватает «белых» доходов, другой допустил просрочки по ранее взятым кредитами и по сей причине попал в черные списки Бюро кредитных историй. Внимание таких заемщиков привлекают многочисленные объявления, предлагающие «кредит под залог недвижимости». Кто и что скрывается за ними – эти вопросы решил прояснить наш обозреватель.

Кто они?

Для начала мы провели примитивное «маркетинговое исследование» - набрали в интернет-поисковике «Кредит под залог недвижимости». Результат получился такой: примерно 40% полученных ссылок приходилось на банки, остальные 60% - на всех прочих. Общее количество этих «прочих» выходит, таким образом, весьма немалым, в одной Москве обнаружились многие сотни фирм, предлагающих подобную услугу.

Однако резонные люди, к которым мы обратились за комментариями, наш пыл охладили: основанная масса из найденных ссылок принадлежат посредникам. «Сайтов бесчисленное множество, - говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. – Но большинство из них ведет к одному и тому же кредитору». «Многие из рекламирующихся таким образом компаний являются кредитными брокерами, - отмечает Марина Мишурис, председатель правления ОАО «Флексинвест Банк». – Они оказывают услуги не по кредитованию, а по подбору кредита, содействию в его получении в банке-партнере. Так что в данном случае говорить о «небанковских кредитах» нельзя».

Однако доля тех, кто все-таки работает самостоятельно и действительно готов выдать вам кредиты, все равно остается достаточно внушительной. При всей условности (эти компании вовсе не стремятся рассказать о себе всю подноготную) их можно разделить на три группы.

Первая – ломбарды. Те из них, кто успешно заработал на займах с золотишком и автомобилями, рано или поздно приходят к мысли попробовать на вкус более масштабные залоги.

Вторая – фирмы, «выросшие» из недвижимости. Их создавали люди, работавшие в риелторских агентствах, оценочных компаниях – одним словом, те, кто разбирается в данном предмете залога.

Третья категория, самая «засекреченная» - частные лица. Зачастую они дают минимум рекламы, больше полагаясь на постоянную клиентуру. «Нельзя сказать, что все частники поголовно являются аферистами, - говорит Борис Ротенштейн, генеральный директор компании «100 Кредитов.ru». – Но именно этот вид кредитования считается для клиентов наиболее рисковым».

Что предлагают?

Потребителей, естественно, интересуют условия, на которых им предлагаются деньги. Если коротко, то условия эти очень жесткие – чтобы не выражаться более энергично.

Итак, сумма, выдаваемая на руки. Даже сами кредиторы говорят, что они готовы дать не более 50% от стоимости объекта. Самый максимум – 70%, он достижим только для самых лучших, мегаликвидных объектов. Однако на практике даже названные цифры оказываются еще ниже. Дело в том, объясняет Роман Строилов (Penny Lane Realty), что оценивают закладываемое имущество кредиторы сами, либо пользуются услугами «карманной» оценочной компании. В итоге стоимость объекта будет занижена, и реально клиент можно получить 30-40% от рыночной цены объекта.

Теперь проценты. В свое время в Интернете был популярен анекдот «Смертная казнь заменена ипотекой под 25% годовых». Изучение предложений частных кредиторов показывает, что их аппетиты намного больше, чем фантазия сочинителей анекдотов: основная масса находится в районе 2,5 - 3% в месяц, т.е. 30 - 36% годовых!Олег Сухов, адвокат «Первого столичного юридического центра», называет еще более заоблачные цифры: до 60% годовых, иногда и выше! На взгляд автора, это уже некоторое преувеличение, объясняемое двумя моментами. Во-первых, г-н Сухов – адвокат, разбирающий уже дошедшие до суда конфликты заемщиков с кредиторами. Следовательно, ему в руки попадаются дела о кредитах, выданных некоторое время назад. Пару лет назад, когда в результате кризиса все банки резко перестали выдавать кредиты, подобные предложения действительно были, но сейчас возросшая конкуренция заставила «небанкиров» стать поскромнее. А во-вторых, у самых краткосрочных кредитов проценты могут достигать 0,5% в 1 день. Пересчитать на годовые – цифра получается совершенно сумасшедшей, но для более длительных, на несколько лет, займов все же в ходу 30-35%. Что, согласимся, все равно очень много.

Завершая разговор о процентах, нужно отметить, что иногда встречаются и вполне божеские 14% годовых. Но при ближайшем рассмотрении и тут обнаруживается «тухлинка». «Требованиям, которые выдвигаются к заемщику, никто почему-то не соответствует, - иронизирует Борис Ротенштейн («100 Кредитов.ru»). – Одним из популярных критериев отбора является кредитная история. Она, во-первых, должна быть. Во-вторых – быть безукоризненной. В-третьих – насчитывать полтора-два десятка успешно погашенных займов. Список этот продолжается до тех пор, пока клиент не отсеется».

Еще вариант – когда предложение исходит от кредитного брокера. Поскольку он фактически предлагает вам кредит в банке, то и называемые условия будут абсолютно «банковскими». Но вот за услуги самого брокера нужно заплатить 8-10% от суммы кредита, причем единовременно, в момент получения денег. По наблюдениям автора, обычно этот пункт произносится в самом конце, скороговоркой – авось спрашивающий не обратит внимания.

Последнее в череде условий – сроки. Они в целом заметно короче, чем у банковской ипотеки. По словамИрины Кажикиной, руководителя ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», максимум составляет пять лет.

Как определяют платежеспособность?

В этом вопросе «небанковские кредиторы», напротив, проявляют большой либерализм: подтверждения доходов заемщиком практически не требуется. По этой причине данные фирмы, на первый взгляд, выглядят намного приятнее банков, которые требуют предоставить огромное количество разных справок, все перепроверяют и т.п. Однако изучение причин заставляет серьезно усомниться в «гуманизме» этих организаций и частных лиц.

Как объяснил Олег Сухов («Первый столичный юридический центр»), у этих организаций принципиально иные цели. Банк рассчитывает заработать на процентах, он на самом деле хочет, чтобы заемщик выплатил кредит, а заложенная квартира играет роль всего лишь страховки. А вот «небанковские кредиторы» изначально хотят получить недвижимость, ее продажа для них и является основным источником дохода. Так что им и не нужно, чтобы клиент заплатил свой долг.

Что с квартирой?

Ипотечные банки, как мы знаем, располагают лишь одним юридическим механизмом – на квартиру «вешается» обременение, называемое «ипотекой в силу закона». Такую запись делает в своей базе данных Управление ФРС, заемщику выдается свидетельство о собственности с соответствующей пометкой.

Варианты, предлагаемые частными кредиторами, заметно шире. Во-первых, может быть та же ипотека – только она здесь, согласно законодательству, не «в силу закона», а «по договору».

Но этот вариант не очень удобен заимодавцам: вытряхнуть человека из квартиры, даже если он не исполняет свои обязательства по договору займа, не так-то просто. Это происходит только по решению суда. Поэтому, говорит Роман Строилов (Penny Lane Realty), сегодня на рынке доминирует договор купли-продажи с правом обратного выкупа. Согласно ему, собственником недвижимости уже становится кредитор, но у заемщика остается преимущественное право выкупить обратно. Правда, как отмечает Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого бюро ипотечного кредитования» (НБИК), были судебные процессы, на которых эти договоры переквалифицировались в договор займа: суд устанавливал, что целью сделки было получение денег, а не продажа недвижимости. Так что и у кредиторов не все бывает гладко: у них оставался договор займабез залога.

Завершая разговор о юридических нюансах, следует упомянуть еще об одной форме – оформлении на займодавца генеральной доверенности на распоряжение имуществом. По оценке Бориса Ротенштейна («100 Кредитов.ru»), она является самой опасной для заемщика – подобное предложение почти гарантированно свидетельствует о преступных намерениях кредитора.

Чем все заканчивается?

Как говорит Олег Сухов («Первый столичный юридический центр»), можно выделить три группы заемщиков, обращающихся за подобными кредитами:- мелкий и средний бизнес, остро нуждающийся в средствах;- обычный трудовой народ, решившийся на такой шаг по своей безграмотности и недальновидности;- социально неблагополучные слои населения, имеющие, однако, в собственности хорошую недвижимость (например, доставшуюся по наследству).

Из этих трех групп лишь первая, да и то нечасто (лишь в 30% случаев, если сопутствует большая удача) умудряется кредит возвратить. Две последние теряют свою недвижимость гарантированно.

Все правильно – в схемах с «обратным выкупом» кредитору даже не надо ничего делать, недвижимость уже оформлена в его собственность. При обычном залоге несколько сложнее, но поскольку условием выдачи кредита является отсутствие в заложенной квартире несовершеннолетних, престарелых и т.п., т.е. групп, за которые должник может «зацепиться» в судебном процессе, процедура «освобождения» недвижимости проходит быстро и без заминок.

А банки?

Есть на кредитном рынке весьма серьезные игроки – банки. Они имеют банковскую лицензию, т.е. фактически заплатили государству за право вести эту деятельность – давать деньги в долг. Как относятся они к новоявленным соперникам, почему не пытаются выдавить их с рынка?

Ответ очень прост: эти фирмы и частные лица – банкам совершенно не конкуренты. Те клиенты, которые могут взять банковский кредит, и так возьмут его – по той причине, что условия у банков выгоднее. Кроме того, напоминает Юрий Птицын, вице-президент Московского индустриального банка, прозрачность частных компаний-кредиторов очевидно меньше, так что шанс столкнуться с незаконными способами возврата долгов у клиентов там существенно выше. Умные клиенты это понимают и сами к «небанковским» не идут. Остается кто? Правильно, те, кто банкам не нужен. Как образно заметил один из наших консультантов, «такие организации подбирают то, что банки «скушать» не смогли или не захотели».

Резюме

«Если и пользоваться, то очень осторожно, десять раз просчитав все возможные варианты» - к этому сводились рекомендации опрошенных нами экспертов. И это правильно: ни на секунду нельзя забывать, что если ипотечный банк хочет получить с вас проценты, то «небанковский кредитор» изначально нацелен на вашу недвижимость. И постарается сделать так, чтобы вы никогда не расплатились с кредитом.

Мнения экспертов

Максим Гольдберг, исполнительный директор Национального страхового и кредитного агентства (НСКА)

Ломбардное «кредитование» является значительно более гибким, более дорогим и совершенно непрозрачным. В отличие от банков такие компании не имеют законодательных требований по капиталу и могут быть простыми «ООО» с уставным капиталом 10 тыс. рублей, существующими сегодня и испарившимися завтра. Потребитель сам делает выбор, какой продукт он покупает: банковский кредит или заем от юридического лица под залог недвижимости. Евгений Стародубцев, начальник департамента розничных продаж банка «Открытие»

По законодательству кредиты могут выдавать только кредитные организации. Прочие организации и частные лица могут выдавать только ссуды. Пользователями таких услуг, как правило, являются люди с небольшим достатком, которым срочно требуются незначительные суммы – 10-15 тыс. руб

Источник: digest.subscribe.ru