|
|
|
Главная ->Мир денег ->
Как вывести средства из жилья
Как вывести средства из жилья
Инвестиции в недвижимость на протяжении последних трех-пяти лет традиционно считались надежной альтернативой вложениям в активы фондового рынка - цены на жилье росли постоянно.
По данным компании "Миэль", в августе жилье в московских новостройках подорожало на 4,1%, до $7,85 тыс. за 1 кв. м. Согласно отчету корпорации "Инком", с начала года стоимость на столичные квартиры в среднем выросла на 29%, до $6,48 тыс. за 1 кв. м. Однако эксперты констатируют, что это был последний скачок цен на недвижимость. Достаточно многочисленный класс инвесторов, вкладывавший средства и в недвижимость, и в фондовый рынок, чтобы компенсировать биржевые потери последнего времени, продают инвестиционное жилье (см. "Ъ" от 19 сентября). К этому решению инвесторов подталкивают и намечающиеся кризисные явления в самой строительной отрасли - сложности с получением кредитов, отказ от новых проектов. В результате предложение на рынке жилья, в том числе и недостроенного, растет темпами, опережающими спрос, и по прогнозам экспертов, цены перестанут расти в ближайшее время. Если инвестор решит сейчас вывести средства из недвижимости, он зафиксирует прибыль благодаря выросшим ценам. "Теоретически дольщик, который приобрел недвижимость в начале года, сейчас ее может продать с 30-процентной прибылью",- говорит коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев. Однако на практике прибыль окажется на несколько процентов меньше. Продать квартиру инвестор сможет только с дисконтом к текущим ценам на аналогичное жилье. Инвестор недополучит доход из-за того, что ему придется либо потратиться на посредника, либо самостоятельно понести расходы на поиск покупателя и оформление сделки. По оценке господина Цогоева, на элитное жилье и жилье эконом-класса дисконт сейчас составляет 2-3%, и на этом уровне он сохранится в ближайшее время. По бизнес-классу сейчас он составляет 5%, однако в ближайшее время может вырасти до 15%. По мнению гендиректора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, уже сейчас дисконт при продаже инвестором любого недостроенного жилья составит 10% от текущих цен. Схема выхода из "жилого актива" зависит от формы договора, который инвестор заключает с застройщиком. По данным портала irn.ru за 2007 год в Москве и Подмосковье объем покупаемой недвижимости по договору долевого участия составил только 10,6%, по вексельным схемам - 24%, по договору предварительной купли-продажи - 20,8%, по договору соинвестирования - 21,1%. Остальные 23,5% приходятся на смешанные схемы. Самая юридически защищенная форма - это договор долевого участия. Ему посвящен специальный закон - "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Дольщик, желающий продать квартиру, должен заключить договор с покупателем, отдать его в регистрационную палату, а застройщик в этом случае лишь уведомляется о сделке. Пользуются такой формой договора редко из-за необходимости при его заключении с застройщиком оплачивать сразу половину стоимости квартиры. Объем долевого строительства на рынке новостроек оценивается компанией "Миэль" в 35 тыс. сделок в год. "На вторичном рынке таких сделок 70-80 тыс.",- говорит Владислав Луцков. Для инвестора, желающего побыстрее продать недвижимость, главный плюс такого договора в том, что процесс перерегистрации квартиры на нового владельца занимает всего месяц. В других схемах при последующей реализации недвижимости инвестором требуется согласие застройщика. Несмотря на то что начальные взносы в таких схемах меньше, чем в договоре долевого участия, процесс перепродажи недвижимости и расторжения договора гораздо более длительный и затратный. Самая распространенная схема участия в долевом строительстве - вексельная. "По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее продать, когда она будет построена",- поясняет партнер юридической компании "Вегас-Лекс" Юрий Борисенко. При предварительной купле-продаже застройщик и дольщик договариваются о заключении через определенный срок (несколько месяцев или лет) договора о долевом участии, сразу же дольщик делает обеспечительный взнос в пределах 10-15% от текущей стоимости квартиры. При заключении договора соинвестирования инвестор обязуется в случае увеличения себестоимости проекта, например из-за роста цен на строительные материалы, разделять со строительной компанией дополнительные расходы. При расторжении такого договора в случае получения прибыли инвестор заплатит налог - 24% как юрлицо или 13% как физлицо. Но самое главное неудобство всех этих договоров с точки зрения инвестора, желающего выйти из проекта,- сроки расторжения. Они составляют несколько месяцев, за которые дисконт к продажной цене может вырасти на 5-10%. Дополнительные сложности у частного инвестора могут возникнуть, если квартира была куплена в кредит. В случае переуступки прав банк должен принять покупателя в качестве нового заемщика. Если новый заемщик не соответствует требованиям банка, то продавец должен перед передачей прав расплатиться с банком по кредиту. Главная сложность при продаже квартир в недостроенных домах - найти покупателя. "Наш опрос показал, что 70% потенциальных покупателей жилья не хотят приобретать квартиру в недостроенном доме",- отмечает заместитель гендиректора компании "Новый город" Наталья Ветлугина. Как ни парадоксально, но инвесторы теоретически могут заработать на штрафах, которые застройщик платит за просрочку сдачи объекта. По закону размер штрафа составляет 1/300 ставки рефинансирования (11%) за день просрочки от стоимости квартиры. Если квартира оценивается в $200 тыс., то за год просрочки ее сдачи инвестор может получить почти $30 тыс. компенсации. "Но если процент неустойки достигнет критического уровня (свыше 20% от объема обязательств), то девелоперу будет выгодно объявить себя банкротом, тогда дольщик рискует остаться не только без прибыли, но и без вложенных средств",- считает Владислав Луцков. Татьяна Алешкина, "Коммерсант" Статьи по теме
Крым является прекрасным местом для комфортного проживания не только в летнее время, но и межсезонье, чему способствует его мягкий климат и уникаль...
Зачастую возникают такие ситуации, когда деньги нужны как можно быстрее, и единственный способ их получить - продать простаивающую без дела квартиру...
Если Вы в течение длительного врем...
Много платите за квартиру? Мы поможем вам рассказать, как сэкономить на коммунальных платежах.
...
Риэлторы делятся на порядочных и недобросовестных. Последние - самые настоящие мошенники - заведомо ищут тех, кого можно облапошить. О них мы поговор...
Минфин предлагает предоставлять право на налоговый вычет каждому из совладельцев покупаемой недвижимости в полном объеме.
...
Все моменты, сопряженные с таким явлением, как досрочное погашение задолженности по ипотечному займу, в целом, достаточно просты и понятны. Единственн...
Комментарии
|
По последним опубликованным данным, фигуранту одного из самых скандальных дел в Иркутской Как стало известно, мэр города Иркутск принял довольно нетривиальное и совершенно неожиданное Совсем недавно портал по поиску работы и персонала HeadHunter совместно с сайтом В г.
Максим Соколов, руководитель ведомства по транспорту Иркутской области сообщил о том, что Большой Голоустный находится в 110 км. от г. Иркутск, но то расстояние, что разделяет два Прошедшая итоговая отчётная конференция регионального союза строителей подтвердила, что в данный На Иркутскую область обрушилось бедствие – масштабными лесными пожарами сорван Малые архитектурные формы, являющиеся нестационарными торговыми точками – будут сносить. В Кто Многие страны в мире заняты поиском альтернативных источников энергии, избегая угольных ТЕЦ и Как ни надеялось украинское правительство на поддержку своей дырявой армии странами НАТО и в Демократия вернулась в ту страну, которая ее навязывает всему остальному миру и теперь мировая Из разных исторических источников можно узнать, как и когда развивался Великий Чайный Министерство экономического развития РФ и администрация Прибайкалья получили от Дмитрия Одним Одним из источников прибыли тех, кто не хочет вести свои дела законным путем, является вырубка
Вопросов: 7.
Конференция завершена
На вопросы отвечает: Сокольникова Галина Александровна, квалифицированный инструктор групповых программ высшей категории
Вопросов: 25.
Конференция завершена
На вопросы отвечает: Боровик Алексей Алексеевич – бизнес-тренер, директор Центра личностного роста «Академия успеха».
Вопросов: 4.
Конференция завершена
На вопросы отвечает: На вопросы отвечает Белогорохов Владимир директор филиала Международной Академии Биржевой Торговли в г. Иркутск
Сейчас читают: |
За содержание рекламных материалов ответственность несет рекламодатель
|
||