Как придать квартире статус офисных площадей

Тяжелая ситуация с ликвидностью на финансовом рынке неизбежно отражается и на рынке жилой недвижимости. Банки ужесточают и сокращают ипотечные программы, финансирование строительства.

По оценкам компании Blackwood, до середины 2009 года цены на жилую недвижимость могут упасть на 20-30% как и офисная мебель. Кроме того, из-за бурного роста цен в предшествующие годы окупаемость жилой недвижимости за счет арендных платежей существенно снизилась. По оценке Vesco Realty, при средней арендной ставке на московскую однокомнатную квартиру 25 тыс. руб. инвестиции в нее окупятся только через 17 лет. Затраты на коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, ремонт, меблирование, а также учет периода простоя увеличивает срок окупаемости на три-пять лет. "Доходность такой квартиры - 1,5-3% в год",- отмечет директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Евгений Аптекин.

Другой уровень доходности дает коммерческая недвижимость.

По оценкам компании "Миэль - Коммерческая недвижимость", период оборота средств, вложенных в коммерческую недвижимость, составляет семь-девять лет, то есть она ежегодно будет приносить доход в 11-15%. Кроме того, ежегодный рост стоимости самих объектов класса street retail (помещения, расположенные в жилых домах на первых этажах и выходящие фасадами на улицу) в 2005-2007 годах был в среднем 25%. В отличие от рынка жилой недвижимости коррекция на рынке коммерческой оценивается риэлтерами как маловероятная. "Жилье и коммерческая недвижимость имеют разное назначение: люди могут не вкладывать деньги в жилье с целью роста, но для работы компаний необходимы помещения - торговые, офисные, складские",- отмечает руководитель департамента консалтинга Delta Realty Екатерина Газова.

Поэтому для повышения эффективности управления инвестор может перевести жилую недвижимость в коммерческую. Однако востребованы только жилые помещения на первых этажах домов. Они становятся более привлекательными, если находятся на первой линии домов у оживленных трасс и у метро. "Потенциальными арендаторами таких помещений выступают компании, предоставляющие локальные сервисы и ориентированные на жителей конкретного района",- подчеркивает директор департамента, аналитики, консалтинга и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. И обязательным требованием к таким помещениям является наличие отдельного входа и территориальная близость к потребителю, отмечает эксперт.

Однако перевод квартиры из жилого фонда в нежилой занимает много времени и стоит недешево. "Пару лет назад можно было сдать объект в течение одного-двух месяцев,- отмечает директор департамента управления активами компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов.- Но после принятия постановления правительства Москвы (N 382-ПП от 15 мая 2007 года.- "Ъ") перевод может занять целый год". Прежде чем приступить к ремонту и сооружению отдельного входа, необходимо получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций, проект по обустройству отдельного входа и внутренней перепланировке. Это обойдется в $20-30 тыс. После необходимо провести согласование с заинтересованными инстанциями (Роспотребнадзор, Роспожнадзор, Москомархитектура и др.). "Основная трудность в этом процессе - это получить согласие соседей и обосновать причины изменения статуса недвижимости",- отметила Ольга Широкова.

Затем документы направляются в департамент жилищной политики, где и решается вопрос перевода квартиры в нежилой фонд. В случае положительного ответа владелец может начинать ремонтно-строительные работы, которые могут обойтись в $20-50 тыс. Около $40 тыс. будет стоить подключение объекта к выделенной электросети расчетной мощностью 10 кВт. После завершения этого этапа подписывается акт сдачи-приемки выполненных работ, и документы направляются в БТИ. После этого с учетом полученных данных в документы вносятся изменения, и помещение считается нежилым.

"Последний шаг - это регистрация объекта и получение свидетельства о собственности. Только после этого можно сдавать объект в аренду",- отмечает Сергей Лобанов. В конечном счете затраты составят $80-120 тыс. Эти средства инвестор может вложить сам. Но может на основании заключенного договора с управляющим переложить на его плечи, и после сдачи объекта эти затраты будут погашаться из арендной платы. Услуга управляющих в нахождении арендатора обойдется инвестору в 70-100% от месячной ставки. Дальнейшее управление (взимание платы за коммунальные услуги, содействие в ремонте, выстраивание взаимоотношений с арендатором) будет составлять около 10%.

Несмотря на то что услуга, которую предоставляют инвестору компании, занимающиеся управлением его недвижимостью, называется "доверительное управление", соответствующего договора не подписывается. Классический договор доверительного управления передает управляющему всю полноту прав и минимум обязанностей. В частности, как отмечает Сергей Лобанов, "на основании такого договора управляющий может даже продать объект управления без согласия клиента". Поэтому в практике управления недвижимостью используется модификация агентского договора. "В рамках агентского договора можно прописать конкретный перечень полномочий, передаваемых управляющему, а также обговорить условия управления, что нельзя сделать в случае с договором доверительного управления",- отмечает партнер коллегии адвокатов "Барщевский и партнеры" Владимир Букарев.

У клиента больше возможностей расторгнуть договор или передать необходимые полномочия другому агенту. Кроме того, контракт заключается довольно длинный, на срок до пяти лет. Несмотря на все преимущества агентского договора, в любом случае до его подписания инвестору необходимо воспользоваться услугами юриста, чтобы минимизировать риски.


Виталий Гайдаев, "Коммерсант"