Имя:    Пароль:

Главная ->Мир денег -> Как придать квартире статус офисных площадей

Как придать квартире статус офисных площадей

16.10.2008 20:15
Тяжелая ситуация с ликвидностью на финансовом рынке неизбежно отражается и на рынке жилой недвижимости. Банки ужесточают и сокращают ипотечные программы, финансирование строительства.

По оценкам компании Blackwood, до середины 2009 года цены на жилую недвижимость могут упасть на 20-30% как и офисная мебель. Кроме того, из-за бурного роста цен в предшествующие годы окупаемость жилой недвижимости за счет арендных платежей существенно снизилась. По оценке Vesco Realty, при средней арендной ставке на московскую однокомнатную квартиру 25 тыс. руб. инвестиции в нее окупятся только через 17 лет. Затраты на коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, ремонт, меблирование, а также учет периода простоя увеличивает срок окупаемости на три-пять лет. "Доходность такой квартиры - 1,5-3% в год",- отмечет директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Евгений Аптекин.

Другой уровень доходности дает коммерческая недвижимость.

По оценкам компании "Миэль - Коммерческая недвижимость", период оборота средств, вложенных в коммерческую недвижимость, составляет семь-девять лет, то есть она ежегодно будет приносить доход в 11-15%. Кроме того, ежегодный рост стоимости самих объектов класса street retail (помещения, расположенные в жилых домах на первых этажах и выходящие фасадами на улицу) в 2005-2007 годах был в среднем 25%. В отличие от рынка жилой недвижимости коррекция на рынке коммерческой оценивается риэлтерами как маловероятная. "Жилье и коммерческая недвижимость имеют разное назначение: люди могут не вкладывать деньги в жилье с целью роста, но для работы компаний необходимы помещения - торговые, офисные, складские",- отмечает руководитель департамента консалтинга Delta Realty Екатерина Газова.

Поэтому для повышения эффективности управления инвестор может перевести жилую недвижимость в коммерческую. Однако востребованы только жилые помещения на первых этажах домов. Они становятся более привлекательными, если находятся на первой линии домов у оживленных трасс и у метро. "Потенциальными арендаторами таких помещений выступают компании, предоставляющие локальные сервисы и ориентированные на жителей конкретного района",- подчеркивает директор департамента, аналитики, консалтинга и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. И обязательным требованием к таким помещениям является наличие отдельного входа и территориальная близость к потребителю, отмечает эксперт.

Однако перевод квартиры из жилого фонда в нежилой занимает много времени и стоит недешево. "Пару лет назад можно было сдать объект в течение одного-двух месяцев,- отмечает директор департамента управления активами компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов.- Но после принятия постановления правительства Москвы (N 382-ПП от 15 мая 2007 года.- "Ъ") перевод может занять целый год". Прежде чем приступить к ремонту и сооружению отдельного входа, необходимо получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций, проект по обустройству отдельного входа и внутренней перепланировке. Это обойдется в $20-30 тыс. После необходимо провести согласование с заинтересованными инстанциями (Роспотребнадзор, Роспожнадзор, Москомархитектура и др.). "Основная трудность в этом процессе - это получить согласие соседей и обосновать причины изменения статуса недвижимости",- отметила Ольга Широкова.

Затем документы направляются в департамент жилищной политики, где и решается вопрос перевода квартиры в нежилой фонд. В случае положительного ответа владелец может начинать ремонтно-строительные работы, которые могут обойтись в $20-50 тыс. Около $40 тыс. будет стоить подключение объекта к выделенной электросети расчетной мощностью 10 кВт. После завершения этого этапа подписывается акт сдачи-приемки выполненных работ, и документы направляются в БТИ. После этого с учетом полученных данных в документы вносятся изменения, и помещение считается нежилым.

"Последний шаг - это регистрация объекта и получение свидетельства о собственности. Только после этого можно сдавать объект в аренду",- отмечает Сергей Лобанов. В конечном счете затраты составят $80-120 тыс. Эти средства инвестор может вложить сам. Но может на основании заключенного договора с управляющим переложить на его плечи, и после сдачи объекта эти затраты будут погашаться из арендной платы. Услуга управляющих в нахождении арендатора обойдется инвестору в 70-100% от месячной ставки. Дальнейшее управление (взимание платы за коммунальные услуги, содействие в ремонте, выстраивание взаимоотношений с арендатором) будет составлять около 10%.

Несмотря на то что услуга, которую предоставляют инвестору компании, занимающиеся управлением его недвижимостью, называется "доверительное управление", соответствующего договора не подписывается. Классический договор доверительного управления передает управляющему всю полноту прав и минимум обязанностей. В частности, как отмечает Сергей Лобанов, "на основании такого договора управляющий может даже продать объект управления без согласия клиента". Поэтому в практике управления недвижимостью используется модификация агентского договора. "В рамках агентского договора можно прописать конкретный перечень полномочий, передаваемых управляющему, а также обговорить условия управления, что нельзя сделать в случае с договором доверительного управления",- отмечает партнер коллегии адвокатов "Барщевский и партнеры" Владимир Букарев.

У клиента больше возможностей расторгнуть договор или передать необходимые полномочия другому агенту. Кроме того, контракт заключается довольно длинный, на срок до пяти лет. Несмотря на все преимущества агентского договора, в любом случае до его подписания инвестору необходимо воспользоваться услугами юриста, чтобы минимизировать риски.


Виталий Гайдаев, "Коммерсант"


Статьи по теме

Что ж, пожалуй, в наше время смело можно говорить о том, что каждый человек может выбрать для себя жилье по вкусу. Причем, учитывая все аспекты, ка...

Рассмотрим такую ситуацию, когда вы решились на приобретение собственности, расположенной вне города. Вам удалось найти оптимальный по местонахожде...

В последнее время люди стали все активнее и активнее приватизировать свою недвижимость. Оно и понятно - никому не хочется повторить судьбу пос...
Готовится большой пакет изменений в налогообложение сделок по покупке и продаже жилой недвижимости гражданами Российской Федерации. Основной посыл пак...

Зачастую, семьи, принявшие решение об оформлении ипотеки, попросту не думают о том, что в будущем их брак вполне может оказаться под угрозой, а при...

Оплата несуществующим сотрудникам несуществующих работ и услуг, как и полагается, производится за счет собственников жилья.
...
Основные критерии на которые следует обязательно обратить внимание при выборе управляющей компании на рынке коммунальных услуг в сегодняшнем выпуске.....
Комментарии
Иркутский городской глава опять шокирует своими решениями

Как стало известно, мэр города Иркутск принял довольно нетривиальное и совершенно неожиданное

Левченко будут судить за проблемы с налогами

По последним опубликованным данным, фигуранту одного из самых скандальных дел в Иркутской

Студенты в Иркутске  - деньги или карьера?

  Совсем недавно портал по поиску работы и персонала HeadHunter совместно с сайтом

   Банки Иркутского региона все чаще подвергаются ограблениям
В г.
Глава министерства транспорта рапортует об удачном сотрудничестве

 Максим Соколов, руководитель ведомства по транспорту Иркутской области сообщил о том, что

Жители Большого Голоустного отрезаны от цивилизации

Большой Голоустный находится в 110 км. от г. Иркутск, но то расстояние, что разделяет два

Директор компании «Танар» призвал обновить руководство стройнадзора

Прошедшая итоговая отчётная конференция регионального союза строителей подтвердила, что в данный

Лесные пожары могут досрочно закрыть туристический сезон на Байкале

На Иркутскую область обрушилось бедствие – масштабными лесными пожарами сорван

Администрация города борется с временными киосками, реализующими незаконный алкоголь

Малые архитектурные формы, являющиеся нестационарными торговыми точками – будут сносить.

130 нелегалов работали в тепличных хозяйствах

В 

  Европейский союз продлевает санкции против России до осени
Представители МИД стран, которые являются членами Европейского Союза, решили продлить санкции,
Выработка электричества из купюр в Китае

Многие страны в мире заняты поиском альтернативных источников энергии, избегая угольных ТЕЦ и

Генсек НАТО отказал Украине в снабжении оружием

Как ни надеялось украинское правительство на поддержку своей дырявой армии странами НАТО и в

Демократический газ для разгона протестующих в Фергюсоне

Демократия вернулась в ту страну, которая ее навязывает всему остальному миру и теперь мировая

«Великий Чайный путь» прибыл в Иркутск

 Из разных исторических источников можно узнать, как и когда развивался Великий Чайный

В Усолье-Сибирском создадут ТОР

Министерство экономического развития РФ и администрация Прибайкалья получили от Дмитрия

Малая авиация на страже иркутских лесов

Одним из источников прибыли тех, кто не хочет вести свои дела законным путем, является вырубка

 Сокольникова Галина Александровна, квалифицированный инструктор групповых программ высшей категории
Вопросов: 7. Конференция завершена
На вопросы отвечает: Сокольникова Галина Александровна, квалифицированный инструктор групповых программ высшей категории
Боровик Алексей Алексеевич – бизнес-тренер, директор Центра личностного роста «Академия успеха».
Вопросов: 25. Конференция завершена
На вопросы отвечает: Боровик Алексей Алексеевич – бизнес-тренер, директор Центра личностного роста «Академия успеха».
На вопросы отвечает Белогорохов Владимир директор филиала Международной Академии Биржевой Торговли в г. Иркутск
Вопросов: 4. Конференция завершена
На вопросы отвечает: На вопросы отвечает Белогорохов Владимир директор филиала Международной Академии Биржевой Торговли в г. Иркутск
Сейчас читают: