|
|
|
Главная ->Мир денег ->
Коммерческая недвижимость: мошенничества
Коммерческая недвижимость: мошенничества
Продать чужое
Рассказывая о мошенничествах с квартирами, мы приводили примеры ситуаций, когда аферисты могут путем подделки документов продать вам чужое имущество. На рынке коммерческой недвижимости ситуации бывают аналогичные. Рассмотрим пример из практики. Так, компания, занимающаяся производством и продажей ювелирных изделий, приняла решение о расширении бизнеса и открытие еще одной точки продажи. Руководство фирмы заключило, что целесообразнее купить помещение для нового магазина, нежели арендовать его. После некоторых поисков подходящее помещение нашлось, и доверенное лицо собственника, которое вело все переговоры по сделке, предложило достаточно выгодные условия. Сам собственник помещения был в длительной командировке, поэтому в процессе участия не принимал. Однако спустя какое-то время ему все же пришлось включиться в процесс. Возвратившись из командировки, он узнал, что арендатор, который снял у него помещение, умудрился в его отсутствие подделать генеральную доверен ность и успешно «продать» чужие метры. Что следовало сделать, чтобы избежать подобных проблем при покупке коммерческой недвижимости? Прежде всего, надо установить, что человек, который ведет с вами переговоры, имеет на это все полномочия. Лучше всего, если документы во время сделки подписывает не доверенное лицо, а сам собственник – в присутствии вас и с предъявлением паспорта. Кроме того, в процессе переговоров необходимо отдельно выяснять через независимые источники, кто является генеральным директором и акционерами компании - вашего контрагента, и что это именно те люди, с которыми вы общаетесь. Бывает так, что акционеры и генеральный директор недавно сменились. В этом случае не лишней тратой времени будет разыскать предыдущее руководство и убедиться, что смена участников произошла законно и претензий нет. Конфликт с акционерами На рынке коммерческой недвижимости распространенным риском является покупка помещения у лица, которое не имело полномочий на совершение данной сделки. Часто это происходит из-за конфликта акционеров, которые не могли договориться. Или же, наоборот, сговорились. В итоге, если сделка признается недействительной, то помещение возвращается собственнику, а деньги – покупателю, и вроде бы все встает на свои места – но только официальные сумму сделки многие предпочитают занижать, а доказать, что на деле было заплачено гораздо больше, чем указано в документах, что есть еще и «черная часть» - практически невозможно. Рассмотрим для примера ситуацию с покупкой площадей под производство. Компания, занимающаяся изготовлением и реализацией кондитерской продукции, искала новое помещение под свой цех. В итоге она вышла на ЗАО, которое предлагало на выгодных условиях приобрести у нее площади в довольно запущенной промзоне. В данной компании было два мажоритарных акционера. Первый владел 60% акций и его ставленник – генеральный директор – вел все переговоры по продаже помещения. В итоге промышленные площади были проданы, сделка была оформлена. Спустя какое-то время добросовестный покупатель получил письмо из арбитражного суда, где было указано, что сделка купли-продажи была признана незаконной. Дело в том, что генеральный директор не получил одобрения сделки на общем собрании акционеров, как он это должен был сделать по закону, а второй акционер, между тем, был категорически против. Эта история могла бы иметь продолжение, если к моменту признания сделки незаконной новый собственник провел бы определенные работы, зачастую очень дорогостоящие, по улучшению помещения – в дальнейшем удается компенсировать лишь малую часть от затрат на такие работы. Более того, потенциально здесь возможен и сговор акционеров, со всеми вытекающими для них выгодами в случае признания сделки незаконной. Для того чтобы быть защищенным от корпоративных конфликтов в компании-контрагенте, следует провести тщательную проверку юридической чистоты покупаемой недвижимости. Важным будет выяснить через базу арбитражного суда, которая есть в открытом доступе, нет ли в арбитражном суде дел с участием вашего контрагента-продавца недвижимости, его акционеров и генерального директора. Если таковые дела имеются, стоит изучить их материалы, желательно, вместе с юристом. Обстоятельства изменились Достаточно распространена ситуация, когда сделка купли-продажи коммерческой недвижимости совершена вроде бы законно и по обоюдному согласию, но спустя какое-то время обстоятельства меняются и она перестает устраивать одну из сторон. Так, например, компания-продавец может испытывать серьезные финансовые затруднения и в связи с этим вынуждена продавать имеющиеся у нее коммерческие площади с существенным дисконтом. Но спустя какое-то время проблемы решаются, и продавец, внутренне не согласный с тем, что в свое время так продешевил, старается возвратить все на свои места. Очень часто при оспаривании сделки используют следующий момент, присутствующий во время большинства собраний акционеров при одобрении крупной сделки. Решение о совершении сделки принимается несколькими акционерами, а протокол подписывается только секретарем собрания и председателем. В результате оста льные могут заявить, что не участвовали в собрании и потому сделка незаконна. Рассмотрим следующий пример. Компания достаточно сильно пострадала во время кризиса и не имела средства выплачивать значительный кредит. Было принято решение о срочной продаже ее актива – складского помещения. Из-за срочности сделки собственник значительно снизил цену, чтобы быстрее привлечь покупателя. Когда сделка была совершена, обстоятельства в компании изменились, бизнес вновь пошел в гору. Продавец задумался, а не слишком ли дешево он продал активы под влиянием обстоятельств? В итоге, воспользовавшись тем, что только председатель и секретарь подписывали протокол об одобрении сделки, другие участники заявили, что они не голосовали на собрании. Сделка была оспорена, покупателю вернулись деньги с выплатой процентов по ставке рефинансирования, что для продавца было крайне выгодно. Для того чтобы снизить риски возникновения подобной ситуации, необходимо, чтобы все участники акционерного общества с предъявлением паспорта в присутствии покупателя собственноручно подписали протокол об одобрении сделки. Такие меры предосторожности являются не лишними – поскольку соблазн все «переиграть» появляется у одной из сторон довольно часто. Сделки с коммерческой недвижимостью являются очень дорогостоящими и не менее рисковыми, чем сделки с жильем. И хотя у компании больше возможностей для обеспечения грамотного юридического сопровождения сделки, мошенничества и просто недобросовестное поведение контрагентов случается и здесь достаточно часто. Описанные схемы и приведенные меры предосторожности помогут вам минимизировать риски осложнений при проведении сделок с коммерческой недвижимостью. Источник: digest.subscribe.ru Статьи по теме
В этом году состоялось долгожданное для всех событие, с 30... В качестве стартовой покупки самым оптимальным решением считается покупка маленькой квартиры, которая обычно предназначается или для молодежи, или ...
Сегодняшним потенциальным заемщикам, рассчитывающим покупать жилье в кредит, безусловно, интересно узнать, стоит ли в дальнейшем ожидать изменения у...
Тенденция падения спроса на земли в Иркутске, которую мы наблюдаем с начала года, привела к тому, что к июню потребность в городских землях сравняла...
Активной ипотеке в нашей стране от силы четыре года, и в связи с этим закономерно, что сейчас наблюдается всплеск интереса к ответу на вопрос:
Cо словосочетанием "управляющая компания" знакомы жители новостроек, которые вместе с документами на квартиру подписывают договор на управле...
Готовится большой пакет изменений в налогообложение сделок по покупке и продаже жилой недвижимости гражданами Российской Федерации. Основной посыл пак...
Комментарии
|
По последним опубликованным данным, фигуранту одного из самых скандальных дел в Иркутской Как стало известно, мэр города Иркутск принял довольно нетривиальное и совершенно неожиданное Совсем недавно портал по поиску работы и персонала HeadHunter совместно с сайтом В г.
Максим Соколов, руководитель ведомства по транспорту Иркутской области сообщил о том, что Большой Голоустный находится в 110 км. от г. Иркутск, но то расстояние, что разделяет два Прошедшая итоговая отчётная конференция регионального союза строителей подтвердила, что в данный На Иркутскую область обрушилось бедствие – масштабными лесными пожарами сорван Малые архитектурные формы, являющиеся нестационарными торговыми точками – будут сносить. В Кто Многие страны в мире заняты поиском альтернативных источников энергии, избегая угольных ТЕЦ и Как ни надеялось украинское правительство на поддержку своей дырявой армии странами НАТО и в Демократия вернулась в ту страну, которая ее навязывает всему остальному миру и теперь мировая Из разных исторических источников можно узнать, как и когда развивался Великий Чайный Министерство экономического развития РФ и администрация Прибайкалья получили от Дмитрия Одним Одним из источников прибыли тех, кто не хочет вести свои дела законным путем, является вырубка
Вопросов: 7.
Конференция завершена
На вопросы отвечает: Сокольникова Галина Александровна, квалифицированный инструктор групповых программ высшей категории
Вопросов: 25.
Конференция завершена
На вопросы отвечает: Боровик Алексей Алексеевич – бизнес-тренер, директор Центра личностного роста «Академия успеха».
Вопросов: 4.
Конференция завершена
На вопросы отвечает: На вопросы отвечает Белогорохов Владимир директор филиала Международной Академии Биржевой Торговли в г. Иркутск
Сейчас читают: |
За содержание рекламных материалов ответственность несет рекламодатель
|
||