Размен: способы договориться с бывшими супругами и соседями

Вероятно, нет необходимости много распространяться о том, что лучше жить в отдельной квартире, а не с соседями. Причем соседи в классическом понимании этого слова (т.е. люди, изначально вам посторонние) подчас еще не самое большее зло. Гораздо хуже, когда жилье приходится делить с «бывшими» - например, супругами. В этом случае неизбежные бытовые трения накладываются еще и на прежние обиды…

Что могут поделать люди, оказавшиеся в такой непростой ситуации? Можно купить всем отдельные квартиры. Вариант самый лучший, только требует одной «малости» - существенной суммы денег. Другой путь – если семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, можно встать на очередь. Тут плохо тем, что очередь, как бы это помягче, нетороплива: встав в нее в день окончания вуза, можно получить от государства отличный подарок – квартиру… к собственному выходу на пенсию.

Есть, правда, и еще один вариант – принудительный обмен. Что это такое и насколько реален – с этими вопросами разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.


Жилье частное – просто нельзя
Квартиры, как известно, бывают частными (их еще называют «приватизированными», хотя этот термин не совсем точен) и государственными. С частным жильем, уверяют наши консультанты, никакая «принудиловка» невозможна в принципе. «Право частной собственности гарантируется Конституцией РФ и лишь в отдельных случаях, прямо предусмотренных законом, собственник может быть лишен этого права, - категорична Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента компании «МИАН». – Это может быть, например, принудительный выкуп для государственных нужд, но «невозможность ужиться» к таким основаниям не относится».

«Принудительный обмен – это, скорее, из области старых советских страшилок и не более, - соглашается Елена Данилова, эксперт агентства «БЕСТ-Комфорт». – Собственника никак невозможно заставить совершить размен против его желания, Жилищный кодекс последней редакции позаботился об этом в полной мере».

Никоим образом не споря с уважаемыми экспертами, приведем одну историю, случившуюся минувшей весной. В городе Первоуральске (Свердловская область) суд постановил выселить местного жителя из занимаемой им квартиры из-за громкой музыки, которая по ночам мешала соседям. На соответствующее решение «герой» Виктор Зотов подал кассационную жалобу, но областной суд оставил приговор без изменений. По решению суда квартира будет продана с публичных торгов, а деньги за вычетом расходов, связанных с исполнением решения суда, будут переданы бывшему владельцу.

Хотя данное событие вроде бы и из совсем другой оперы, думается, понятно, к чему мы его привели: у Зотова была частная квартира (ее ведь собираются продать с публичных торгов), но это обстоятельство не спасло от выселения. Но ясно и другое: человек своим поведением создавал трудности окружающим. Так что тем, кто – возможно – подумывает об использовании первоуральского ноу-хау в решении проблем со своими соседями, следует понимать, что апеллировать в суде следует не к тому, что «я хочу разъехаться», а к тому, что «жить с данным субъектом невозможно». И аргументированно это доказать…


Жилье государственное: закон позволяет, но…
Когда квартира муниципальная, расселяться принудительно закон разрешает. «Если квартира предоставлена для проживания по договору социального найма и между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (п. 3 ст. 72 ЖК РФ), - говорит Хая Плещицкая («МИАН»). – При этом учитываются интересы лиц, проживающих в данной квартире: возраст, состояние здоровья, зависимость от объектов социальной инфраструктуры, иные обстоятельства». Также, добавляет эксперт, если в квартире проживают несовершеннолетние, обмен возможен только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 72 ЖК РФ).

Теоретически все выглядит так: заинтересованный гражданин обращается с иском в суд. «В тексте искового заявления обычно указывают несколько вариантов обмена спорной квартиры, однако закон не запрещает обращаться в суд и с единственным вариантом, - продолжает Хая Плещицкая. – После вынесения судом решения и его вступления в законную силу, необходимо получить исполнительный лист, и с ним обратиться в территориальное подразделение Федеральной службы судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель назначит дату принудительного исполнения и известит об этом ответчика».

«Просто было на бумаге, да забыли про овраги…», - пелось в старой детской песенке. Посмотрим, как происходит в реальности. «Я знакома с одной семьей, в которой жена хотела бы отселить своего бывшего мужа, - рассказывает Наталья Левина, управляющий офисом компании «ХИРШ». – Вот их ситуация: в трехкомнатной квартире в 75 кв. м (неприватизированной, как и надо) проживают эти самые бывшие супруги, их общий ребенок, а также двое детей жены от первого брака. Итого пять человек. При разъезде суд скажет, что женщине с тремя детьми положена квартира по социальной норме (зачем же государству плодить очередников?) – по 18 кв. м на человека, т.е. не менее 72 кв. м. Отселяемому мужу нужно тоже 18 кв. м (минимум), а скорее всего он потребует отдельную квартиру, а это 30 «квадратов». Выходит, что квартира в 75 кв. м должна быть разделена на площади в сумме около 100 кв. м. Понятно, что это нереально».

Есть и еще одно обстоятельство. Предположим, каким-то чудесным образом нам удалось добиться гармонии по метрам – сделка сбалансирована. Но все знают, что обмен через суд – это, как минимум, многие месяцы различных тяжб. Одна сторона будет «вчинять иски», другая – писать кассационные жалобы. Судебные заседания могут откладываться из-за неявки одной из сторон. В общем, тем, кто хочет съехаться в большую квартиру (нашим партнерам по обмену), проще найти другой вариант, чем месяцами ждать…


Как поступают в народе
Как всегда бывает, ввиду явной бесперспективности предлагаемых государством легальных путей, граждане активно ищут нелегальные. В профессиональных кругах охотно рассказывают истории примерно следующего содержания: желавшая разъехаться бывшая жена завела себе бой-френда в два метра ростом и 120 кг весом, тот набил ее экс-супругу морду, и оный экс-супруг, неделю назад и слышать не желавший о разъезде, сам быстренько укатил в предлагаемую комнату в Усть-Моршанске… На роль подобных «вышибал» особой популярностью пользуются сотрудники милиции: они мужики здоровые, без комплексов, к тому же обладают хорошим иммунитетом к правовому противодействию. Если что, усмирять их приедут другие милиционеры, с которыми они как-нибудь договорятся.

При желании можно обойтись и без правового иммунитета. История, которую рассказывали на курсах для новичков в одном из агентств недвижимости – т.е. предполагалось, что она не только не является чем-то недостойным, но, напротив, заслуживает всяческого подражания. В некоей коммуналке проживала женщина, которая очень хотела разъехаться. Соседи же ее стремлений не разделяли: кто-то был открыто против, кто-то вроде соглашался, но обставлял дело кучей условий… Еще одной особенностью ландшафта было обилие в квартире детей школьного возраста – а они (если кто не знает) ходят в школу к 8.30, т.е. просыпаются примерно в 7.30 и около 8.00 уходят из дома.

Наша дама (с подсказки агента) привела в свою комнату потребного дядю значительно более центнера весом. По будням ровно в 7.15 этот гражданин шел в туалет и запирался там ровно на час. За дверью прыгали от нетерпения детки, заходились визгом их мамы и матом папы – дядя невозмутимо нес свою вахту около фаянсового друга. При этом (что вызывало особый восторг у преподавателей курсов) он не делал ничего противозаконного.

…Ровно через две недели вся квартира, включая самых упертых бабушек, прежде шепелявивших «я ждешь родилашь – ждешь и помру!», выразили горячее желание уехать куда угодно.


Резюме
Хочется верить, что наши уважаемые читатели не восприняли изложенную выше историю как руководство к действию. На наш взгляд, лучше относиться к ней как к передаче «В мире животных».

Остается, правда, вопрос: что делать? В смысле, как разъехаться с соседями? Ответ – к сожалению или к счастью – возможен только один: надо договариваться! Иных способов воздействовать на соседей (по крайней мере, легальных – а при нелегальных можно нарваться на ответ) почти что не существует.

www.metrinfo.ru