Анализ рынка недвижимости осень 2009.

Через год после начала кризиса только ленивый не прогнозирует, что станет с ценами на жилье в России в ближайшем будущем: продолжат ли они падать, замрут на месте или начнут постепенно расти. Некоторые эксперты в надежде вернуть рынку инвестиционную привлекательность пытаются "играть на повышение", утверждая, что цены уже нащупали "дно". Вместе с тем, профессионалы говорят о том, что о стабилизации рынка можно будет говорить только в том случае, когда цены будут расти, как минимум, в течение двух кварталов подряд.

О том, как агентства недвижимости выживают в кризис, об увеличении числа мошенничеств, а также о прогнозах восстановления рынка "РИА Новости – Недвижимость" беседует с членом Национального совета Российской гильдии риелторов (РГР) Андреем Гусевым.

Андрей Федорович, как вел себя рынок недвижимости Москвы и Подмосковья с начала кризиса? Многие риелторы говорили, что весной спрос достигал показателей, близких к докризисным...

Да, рост был, но не такой большой, как Вы говорите. Сейчас мы наблюдаем небольшой, но ровный рост спроса, который похож на постепенный выход из кризиса. В основном покупаются квартиры на вторичном рынке. На первичном интерес есть только к квартирам в новостройках, где строительство уже закончено и есть оформленные документы на право собственности. Точных цифр по величине спроса нет, так как, в отличие от предложения, спрос достаточно сложно измерить. Что касается предложения, то количество квартир, предлагаемых к продаже в Москве, с обычного докризисного уровня в 25 тысяч выросло примерно до 40 тысяч. Когда начался кризис, мы увидели, что на рынок было "выброшено" большое количество инвестиционных квартир, так как многие поняли, что скоро цены на недвижимость упадут, и старались быстрее избавиться от нее.

Можно ли уже подвести итоги годичной эпопеи под названием "падение цен на жилье"? Как изменилась реальная стоимость сделок в Москве с учетом курсовой разницы? К примеру, слышали ли вы о дисконте по объекту недвижимости, который составлял бы более 50%?

Если говорить о ценах, то средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве снизилась в рублях незначительно, а вот в долларах существенно – на 30-35%.

В начале кризиса были публикации о каких-то сумасшедших дисконтах, но это было эхо нескольких отдельных сделок по новостройкам у девелоперов, которые остались без денег на завершение проектов, на вторичном рынке никаких скидок в 50% получить было нельзя.

А риелторы ограждают как-либо своих клиентов от приобретения жилья в потенциальных долгостроях? Специалисты агентств недвижимости в курсе, как идут работы на объекте, или главное – "просто продать"?

Когда агент профессиональной риелторской компании что-то предлагает, он, безусловно, обязан раскрыть клиенту всю информацию, которую он знает об объекте. Нормальное агентство недвижимости, являющееся членом РГР, которое действительно заботится о своей репутации и собирается еще долго работать на рынке, не пойдет на то, чтобы сознательно торговать "долгостроями". Другое дело, что многое риелтор просто не может знать точно, ну разве что догадываться – застройщик не посвящает его в свои проблемы и состояние дел, да часто и сам застройщик не может предсказать судьбу своего проекта.

Тут ведь вопрос еще в том, что наши граждане иногда пытаются сэкономить на услугах профессионалов и часто, "ведясь" на низкую стоимость, обращаются к случайным людям, кто как раз и может торговать непонятно чем.

Да, на рынке услуг есть очень разные компании. И по этой причине в том числе мы и продвигаем сертификацию агентств членов РГР, чтобы клиент мог отличить профессионально работающую компанию от новичков, дилетантов и мошенников.

Меня удивляет, что наши граждане в своем сознании равняют сделки по покупке новостроек и вторичного жилья. Покупка квартир в строящемся доме – это по сути соинвестирование в чужом бизнесе, а не просто приобретение жилья. Соответственно, гражданин как соинвестор получает как плюсы этого участия в бизнесе, например, более низкую стоимость, так и все минусы – риски, существующие в бизнесе создания объектов недвижимости.

По вашим оценкам, насколько сократилось количество агентств недвижимости в период кризиса на московском рынке и какова динамика в регионах?

Число агентств в Москве сократилось примерно наполовину. То есть мы не считаем действующими те агентства, которые прекратили активную деятельность, уволили сотрудников, перестали давать рекламу. Сложнее всего приходится средним компаниям, так как совсем маленькие с очень небольшим штатом могут работать чуть ли не на дому, окупаясь с нескольких сделок, а крупные игроки могут выживать за счет диверсификации направлений работы, развивая как раз те сегменты, на которые ранее обращали меньше внимания.

В регионах ситуация даже хуже, чем в Москве, хотя по количеству закрывшихся агентств динамика там схожая.

Насколько в принципе уменьшилось число сделок у крупных и у мелких агентств недвижимости в кризис в Москве?

По данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, в целом число сделок по купле-продаже квартир, заключенных в первом полугодии 2009 года, снизилось на 25% по отношению к аналогичному периоду 2008 года и на 26,6% к показателям 2007 года. В первой половине 2009 года было заключено 22,79 тысячи сделок, за шесть месяцев 2008 года – 30,421 тысячи.

То есть, согласно официальной статистике, число сделок упало на четверть. Но определить, насколько у каждого из агентств, мелкого или крупного, упало количество сделок, очень затруднительно, потому что даже по отдельным агентам очень большой разброс. В каких-то агентствах могут быть риелторы-"звезды", у которых было, к примеру, по шесть – восемь сделок в месяц, а теперь - по три, а у других риелторов, у кого было по две-три сделки, сейчас их совсем нет.

Как риелторские компании выживают в кризис, когда на рынке такое затишье? Какой сегмент работы в агентствах наиболее стабилен сейчас?

В кризис агентства недвижимости стали с большим вниманием относиться к рынку аренды жилья. Надо понимать, что до кризиса риелторы больше были заинтересованы в сопровождении сделок купли-продажи, так как с них был более выгодный процент, в среднем не менее 10 тысяч долларов по одной сделке. В тоже время комиссия при услугах по аренде - это размер одного арендного платежа (по эконом-классу – не более 1 тысячи долларов), а бегать и показывать объекты порой приходилось так же, как при продаже. Так вот, в кризис рынок аренды жилья, конечно, тоже упал, но несравнимо меньше, по сравнению с рынком купли-продажи, поэтому частично "выживают" за счет этого сегмента.

Какова, по вашим оценкам, безработица среди риелторов?

Назвать риелторов безработными очень сложно, потому что многие из них, работая даже в крупных компаниях, не имеют привычных для всех графиков "пятидневка плюс два выходных". Как правило, от них самих зависит, какой доход они получат, так что многие на период кризиса могут просто сменить на время профессию, если сделки не идут. Тем более что некоторые агентства недвижимости в кризис не сокращали работников вне штата, а даже увеличивали число тех, кто работает на процент от сделки без зарплаты, рассчитывая, что чем больше агентов работает, тем больше шансов найти клиента и совершить сделку.

Ухудшилась ли ситуация с мошенничествами и "черными" маклерами из-за кризиса?

Безусловно, ухудшилась. Стало больше как "банального" жульничества, так и более изощренных мошенничеств. Очевидно, что обычному покупателю трудно отличить настоящие документы от поддельных, но бывают аферы и с настоящими документами. К примеру, иногда людям показывают квартиру с настоящими документами в хорошем доме по очень интересной цене, и все нравится. А в итоге покупатели подписывают документы, отдают деньги и только потом обнаруживают, что номер дома, в котором им показали квартиру, и номер дома в документах, - на квартиру, которую они купили, - не совпадают. То есть они реально купили не ту квартиру, которую смотрели. Как это делается – это отдельное ноу-хау мошенников. Мошенничеств стало больше, но ситуация все равно лучше, чем в 1998 году, когда жулики вообще заполонили рынок. Сейчас право собственности, документы – все государством защищено гораздо лучше, чем 10 лет назад.

Эксперты расходятся в оценках нынешнего кризиса для рынка недвижимости, по сравнению с 1998 годом. Есть ли схожие моменты, и в чем принципиальная разница?

Я был президентом РГР как раз с 1998 по 2000 год, и мне казалось, что хуже кризиса, чем тот, быть не может. Сейчас выясняется, что может. И хотя формально падение цен в Москве и тогда, и сейчас произошло одинаково, где-то на 30% в долларовом исчислении, тогда цены упали с 1 тысячи долларов за квадратный метр до 700 долларов за квадратный метр, то сейчас они упали с 6 тысяч долларов за квадратный метр до 4 тысяч долларов за квадратный метр. Как говорится - "почувствуйте разницу". С такой высоты падать куда больнее.

Продолжая тему различия между кризисами, которые мы пережили и сейчас испытываем – тогда все же на рынок кризис пришел ожидаемо для нас, профессионалов, а сейчас - как гром среди ясного неба, ведь еще весной 2008 года думали, что кризис Россию обойдет. И еще. Если при кризисе 1998 года цены снижались плавно, в течение полутора лет, то сейчас они "упали" за полгода.

Многие риелторы говорят, что осень 2009 года принесла на российский рынок недвижимости локальное "дно", так ли это?

Локальное или не локальное, дно это или нет, понять сейчас сложно. Это мы поймем, когда будет стабилизация или небольшой рост на протяжении хотя бы двух кварталов подряд. Хотя, как я уже говорил в начале интервью, на рынке сегодня есть небольшой, но очевидный рост спроса на покупку квартир. И это обнадеживает.

riarealty.ru