Как легализовать доходы от аренды жилья

Все больше граждан, имеющих в наличии свободную жилплощадь и сдающих ее в аренду, желают делать это в рамках закона. Тем более, что прецеденты по преследованию неплательщиков налогов с данного вида дохода в России уже имеются, как и предпосылки к тому, что тенденция будет нарастать. При этом все собственники сдаваемого жилья заинтересованы в минимизации своих расходов, но не все знают, как правильно организовать выплату налогов.

Порядок оформления индивидуального предприятия (ИП)

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).

Порядок регистрации ИП регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", а также Федеральным законом "О внесении изменений в законодательные акты РФ в части совершенствования процедур государственной регистрации и постановки на учет юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Для регистрации ИП необходимо предоставить в налоговый орган установленный пакет документов и оплатить госпошлину в размере 400 рублей. Регистрация ИП осуществляется в течение 5 рабочих дней и признается осуществленной после внесения регистрирующим органом записи о предпринимателе в Единый Государственный Реестр Индивидуальных предпринимателей – в ЕГРИП (п. 2 ст. 11 Закона № 129-ФЗ).

Где в Москве регистрируют ИП и какие документы необходимы

В Москве регистрация ИП осуществляется только в одной налоговой инспекции – в ИФНС №46 по городу Москве. Документы представляются в регистрирующий орган лично или направляются по почте с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения. Заявителем, как правило, является физическое лицо или лицо, действующее на основании доверенности (нотариальной) в интересах лица, желающего зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Для регистрации ИП необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:

- Паспорт, нотариально заверенную копию паспорта и копию ИНН;
- Нотариально заверенное заявление о государственной регистрации (заполнять заявление необходимо печатными буквами);
- Заявление о переходе на упрощенную форму налогообложения в двух экземплярах (об это далее);
- Квитанцию об оплате госпошлины в размере 400 рублей (реквизиты для оплаты можно узнать в налоговой инспекции);
- Доверенность (если регистрация производится по доверенности).

В заявлении о государственной регистрации необходимо четко указать вид или виды деятельности с недвижимым имуществом, которые будет осуществлять ваше ИП:

- Сдача внаем собственного недвижимого имущества;
- Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества;
- Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества;
- Предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом;
- Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом;
- Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества;
- Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества;
- Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества;
- Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества;
- Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества;
- Управление недвижимым имуществом;
- Управление эксплуатацией жилого фонда;
- Управление эксплуатацией нежилого фонда;
- Деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества;

При подаче документов в налоговую инспекцию будьте внимательны: вам необходимо будет взять талон на регистрацию именно ИП, а не юридического лица, - это разные процедуры и, соответственно, разные очереди.

Затем следует открыть счет в банке (из числа работающих с юридическими лицами). Набор необходимых документов у каждого банка свой. В Сбербанке, в отличие от коммерческих банков, не требуют коды статистического учета, которые применяются для учета юридических лиц и присваиваются Федеральной службой государственной статистики. После получения уведомления об открытии счета в течение 10 суток об этом нужно сообщить в налоговую, во избежание штрафа, а также сдать туда оригинал документа, копию оставив при этом себе. Последний шаг - в филиале Пенсионного фонда по месту прописки нужно взять и заполнить форму АДВ-11 – ведомость уплаты страховых взносов на обязательное пенсионное страхование (можно скачать в Интернете вместе с рекомендациями по ее заполнению).

При подаче документов в налоговую инспекцию заявителю выдается расписка с указанием перечня и даты их получения. Если подача документов осуществляется через доверенное лицо, расписка в течение 5-ти рабочих дней направляется почтой по адресу физлица, регистрируемого в качестве ИП. Документы, подтверждающие регистрацию, отправляются почтой. Как правило, новоиспеченный ИП получает их примерно через 2 недели.

Порядок документооборота

Договоры с арендаторами и прочая документация должны храниться на случай проведения проверки. К налоговой отчетности эти документы не прикладываются, но по требованию инспектора должны быть предоставлены.

Бухгалтерия вашего предприятия будет зависеть от выбранного режима налогообложения. Индивидуальный предприниматель имеет право выбрать одну из трех систем налогообложения - общую и две упрощенные, при объекте налогообложения "доходы минус расходы" или объекте налогообложения "доходы". Последняя - наиболее простая и экономная для такого вида деятельности, как аренда жилья.

При упрощенной системе налогообложения с объектом налогообложения "доходы" налог исчисляется в размере 6% от суммы доходов, полученных от аренды жилья. Этот налог заменяет собой уплату НДС и НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности, налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности) и единого социального налога (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц).

Законом "О бухгалтерском учете" предусмотрено освобождение индивидуальных предпринимателей от ведения бухгалтерского учета. Вместо него ведется книга учета расходов и доходов, с которой вместе должны храниться договоры аренды. Эта книга раз в год сдается в налоговую инспекцию на сверку.

Порядок заполнения налоговой декларации

Порядок заполнения налоговой декларации зависит от системы налогообложения и регулируется соответствующей главой налогового кодекса. Для заполнения декларации о доходах физического лица, занимающегося предпринимательской деятельностью, следует изучать главу 23 Налогового кодекса РФ.

Как отмечалось выше, наиболее простой и экономный режим налогообложения – упрощенная система по ставке 6% от суммы доходов. В этом случае декларация заполняется один раз в год. В соответствии со статьей 346.23 НК РФ налогоплательщики – индивидуальные предприниматели - представляют налоговую декларацию в налоговые органы по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом), а в год оформления – до 31 декабря. Кроме того, ежегодно до 25 апреля необходимо подавать форму АДВ-11 (см. выше).

Важное добавление: декларацию требуется сдавать один раз в год, но сами налоги платятся поквартально, в противном случае вам будут начисляться штрафы.

Время от времени возникают случаи, когда налоговые инспекторы отказываются принимать отчетность у арендодателей, утверждая, что сдача жилья в аренду не может проходить в рамках ИП, и настаивая на уплате НДФЛ. Если вам доведется столкнуться с подобным требованием, помните, - это неправомерный отказ.

Ограничения по применению упрощенной системы для ИП перечислены в пункте 3 статьи 346.12 НК РФ. Там, в перечне ограничений по применению упрощенной системы налогообложения вид деятельности "сдача в аренду недвижимости (жилья)" отсутствует.

Чтобы обезопасить себя от подобных неправомерных действий инспектора достаточно при регистрации ИП выполнить следующие действия:

- В кодах видов деятельности заявления о госрегистрации указать соответствующий код деятельности;
- В заявлении о применении упрощенной системы налогообложения в качестве объектов налогообложения указать "доходы, облагаемые по ставке 6%".

При выполнении этих условий инспектор не сможет отказать в принятии декларации по налогу, уплачиваемому с применением упрощенной системы налогообложения (УСНО).

Ведущий аудитор ООО "Ажур-Аудит" Ирина Федулова



www.riarealty.ru